Что такое КРТ

Комплексное развитие территорий (КРТ) – это государственная программа, предусматривающая зоны точечного или глобального редевелопмента. Регулируется Градостроительным Кодексом РФ, главой 10. На федеральном уровне КРТ практически тождественно реновации жилья. А вот в Москве оно носит авангардный комплексный (многофункциональный) характер – поэтому далее будет идти речь про столицу.

Органы власти самостоятельно определяют области комплексного развития. Могут быть задействованы как неосвоенные, так и застроенные территории.

Для собственников земли и зданий КРТ – по сути это механизм, позволяющий городу без согласия правообладателей обновлять застройку путем изъятия, сноса, объединения участков, постройки новых объектов по единому мастер-планированию.

Как правило, в такие зоны попадают бывшие или действующие крупные промышленные кластеры.

В Москве программа КРТ глобально запустилась по факту в 2022 году, когда в область редевелопмента попало несколько сотен земельных участков. Это вызвало массовую панику у многих собственников недвижимости: помимо действительно устаревших объектов там оказались и современные. Ситуации, как оказалось впоследствии, не массовые, но вполне реальные.

По словам Сергея Собянина, на февраль 2026 года КРТ в Москве – это свыше 400 проектов суммарной площадью более 4500 гектар. Для сравнения масштаба: площадь Садового кольца – менее 2000 гектар, Третьего транспортного – порядка 8400 гектар.

Направление КРТ в столице генерально возложено на Градостроительный комплекс Москвы. Основной ответственный орган за реализацию КРТ с 2025 года в составе Градкомплекса – Департамент градостроительной политики (ДГП). Для проработки КРТ в городе действует специальное ГБУ «Агентство перспективного развития», подведомственное ДГП, и межведомственный Штаб по КРТ.

Что значит КРТ для правообладателей

Драматизм в том, что практически любой участок и объект капитального строительства может быть включен Правительством в КРТ. Помимо бизнеса, занимающего производственные территории КРТ может коснуться и простых граждан – например, затронуть территории ИЖС или гаражные кооперативы. Жизнь в подобной неопределенности – новая московская реальность, вероятно, на много лет.

Даже если город пока только обозначил область КРТ без публикации близлежащих планов на её реализацию (об этом позже), то собственник может еще владеть и эксплуатировать недвижимость только по фактическому положению. Конкретно:

• нельзя менять ВРИ (если его нет в ПЗЗ);
• невозможно получить ГПЗУ, согласовать АГР, провести реконструкцию или новое строительство;
• нельзя законно разместить некапитальные строения;
• нет возможности легализовать самовольную постройку и исключить её из 819-ПП.
  
  

При этом объект можно продать. Если увидите на агрегаторе здание по неприлично низкой цене, то, вероятно, оно попало в КРТ.

По закону при изъятии предусмотрена оценка рыночной стоимости объектов и компенсация убытков собственникам. Москва не всегда щедра на это – и зачастую владельцы оспаривают размер суммы в суде, и имеют вполне реальные шансы увеличить компенсацию на 20-100%. Суд никак не влияет на последовательность реализации КРТ – недвижимость всё равно изымается и реновируется, пока идёт спор о деньгах.

Единственный хоть как-то контролируемый вариант сохранить за собой право собственности, исключить здание из КРТ – в рамках изменения ПЗЗ и нового самостоятельного редевелопмента. Далее мы его обязательно разберём.

Где посмотреть карту КРТ с границами

С картой КРТ можно ознакомиться с помощью двух московских градостроительных сервисов.

Первый вариант

Через портал ГИС ОГД – «Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности». Авторизовавшись, нужно открыть карту и слева в её легенде выбрать: «3 Градостроительное зонирование» → «Правила землепользования и застройки» → «Комплексное развитие территорий». Либо можно в списке разделов долистать до раздела 20 «Комплексное развитие территории» (аналогичная вкладка).

Справа в поиске можно с помощью кадастрового номера объекта получить дополнительную информацию. Либо нажмите на закрашенную территорию на карте КРТ, появится поп-ап с информацией о номере территории, нормативном документе, предельных параметрах строительства.

Второй вариант

Через Инвестиционный портал Москвы. После авторизации переходим на страницу «Проверить нахождение земельного участка в границах КРТ» → «Подать заявку» → указываем его кадастровый номер.

Под картой КРТ могут содержаться поясняющие сведения:

• принято ли пока общее решение о комплексном развитии или есть ли уже конкретный план реализации;
• проект решения, если есть;
• информация о «цвете» зоны (расскажем ниже о том, что это);
• ориентировочный срок изъятия недвижимости.

Порядок реализации КРТ в Москве

1. Включение границ в ПЗЗ

Департамент градостроительной политики готовит ориентировочную схему границ территории, которая вносится в ПЗЗ как новая территориальная зона и как КРТ. Представители Госинспекции по недвижимости могут натурно обследовать участки и сформировать уточненные сведения о располагающихся на них объектах капитального строительства.

На этом этапе вообще ничего неизвестно. Фактически – это просто заранее обозначенные городом зоны его интереса, крупными мазками.

Максимум, что можно понять на этой стадии – будет ли будущее КРТ менять текущее назначение территории или сохранит. Первый случай называется «красным» КРТ, второй – «синим».

А вот когда делу дадут ход – неизвестно. Может пройти пару месяцев, а может и лет. Так что начальный статус не значит, что Москва в ближайшее запустит редевелопмент и начнет изымать недвижимость. Возможно, в процессе обсуждения в органах власти территория развития вообще скорректируется, и какие-то объекты из КРТ исключат, а какие-то добавят.

Такая стадия вполне хороша, чтобы заблаговременно позаботиться о сохранении недвижимости, если вы этого хотите. Это достаточно реально.

2. Проект решения от Правительства Москвы

ДГП разрабатывает дорожную карту (план-график) реализации КРТ. Его рассматривают в Штабе. Далее проект решения публикуется – его можно найти на странице ДГП на официальном сайте Мэра Москвы. Со 2 июня 2025 года публикует именно ДГП. Если вам требуется более старый проект, то стоит искать на соответствующих страницах Департамента городского имущества (ДГИ) и Департамента инвестиционной и промышленной политики (ДИПП).

Проект ещё не предполагает каких-либо предписаний или обязанностей, а лишь устанавливает, что комплексному развитию подлежит определенная территория. При этом, обязанности возникнут, если договор о КРТ будет подписан с правообладателями, выразившими желание на его заключение. Сам по себе проект решения о КРТ обязанности правообладателей не устанавливает.

На этой стадии тоже есть шансы исключить объект из КРТ.

Проект решения так и может долго оставаться только проектом решения – инвестора (оператора) могут не найти, и тогда такой участок тоже может попасть в долгий ящик.

3. Оповещение правообладетелей

С момента формирования проекта решения власти по почте извещают владельцев о будущих планах. С этого момента отсчитывается месяц – собственники могут стать коллегиальным застройщиком своего же КРТ, но только в случае единогласного решения. Как вы понимаете, достичь его практически нереально, тем более за такой короткий срок и с учетом условий, которые диктует город (в плане объема строительства, сроков получения разрешений, санкций за несоблюдение условий и пр.).

4. Решение о КРТ

ДГП обеспечивает дальнейшее рассмотрение актуальности проекта, на сей раз на межведомственном совещании госпрограммы «Градостроительная политика». В то же время с момента оповещения собственника в течение 45 календарных дней Правительство Москвы принимает итоговое решение о реализации комплексного развития территорий – в виде отдельного постановления, вносящего изменения в 120-ПП (главный норматив московских ПЗЗ).

Найти соответствующий документ можно на специальных правовых агрегаторах, инсайдерских телеграм-каналах о недвижимости или в журнале «Вестник Москвы» (доступна электронная версия), который выходит шесть раз в месяц, публикуя свежие решения и распоряжения городских властей.

Уже что-либо сделать на данном этапе правообладателю практически невозможно. Просто остаётся ждать изъятия, но не сложа руки. Следует заранее оценить убытки и стоимость имущества. В случае несправедливой компенсации – судиться и добиваться её достойного размера. Но бывает всякое, например, на следующем этапе может не оказаться готового к реализации инвестора.

Ваш объект попал в КРТ?

ENCOM – передовая инжиниринговая компания, обладающая необходимыми знаниями и прикладным опытом в данном направлении. Оставьте заявку, и с Вами в ближайшее время свяжется профильный специалист по вопросу исключения из КРТ.

5. Назначение реализующего лица

Им могут быть, как выше отмечено, сами собственники, но это большая редкость. Зачастую проводится аукцион, по результатам которого заключается договор с победителем. Либо освоить территорию может оператор, доли которого пополам разделены между инвестором и Москвой.

6. Заключение договора и реализация

После юридических обязательных процедур по оформлению договора начинается изъятие имущества, формируются документы по планировке территорий, оформляются должным образом земельно-имущественные отношения, сносятся старые здания и начинается проектирование новых, а далее наступает этап строительства и в конце стадия ввода в эксплуатацию.

Исключение из КРТ

КРТ – хоть и госпрограмма, механизм, но в то же время и отдельный «слой» в Правилах землепользования и застройки со своими характеристиками: границами, назначением, параметрами строительства. А это значит, что можно воспользоваться государственной услугой «Направление предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы», то есть провести процедуру исключения из КРТ.

Подробнее о ней мы написали здесь.  Кратко обозначим, что решение принимает Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) во главе с Мэром. Чтобы оно стало положительным, для этого вам потребуются:

• архитектурно-градостроительная концепция (АГК). Должна включать эскиз реконструкции или нового строительства – просто капитальным ремонтом текущего здания не отделаться. Нужно предложить городу весомую альтернативу;
• высокополигональная 3D модель (ВПМ). Любые буклеты по строительству рассматриваются на ГЗК только в 3D-формате;
• финансово-экономическая модель (ФЭМ) – для демонстрации городу перспектив от проекта, для декларации, что собственник – добросовестный налогоплательщик, который обладает средствами на реализацию концепции.
  
  

Повторим, что можно добиться результата на этапах, когда КРТ только внесено в ПЗЗ или существует только проект решения. Важен и цвет зоны – с синей обосновать альтернативу гораздо легче.

Дополнительными факторами успеха исключения из КРТ могут быть расположение здания на окраине территории, а также какие-либо технические ошибки в проекте решения. Во втором случае может даже применяться сокращенный комплект документации для ГЗК или судебное дело, но это крайне редкие случаи.

Иными словами, чтобы выйти из КРТ и сохранить свою недвижимость, следует показать Москве реальное намерение самостоятельного редевелопмента объекта. Более того, в течение 3 лет обязательно нужно получить разрешение на строительство. Это не маленький, но и не большой срок – скорее оптимальный. За это время стоит выделить бюджет, согласовать АГР с ДГП, выполнить проект, пройти его экспертизу. В общем, времени на раскачку не будет.

Однако всё равно остается фактор того, что не все будущие проекты города публичны, по крайней мере на начальных стадиях. Даже при сложении всех благоприятных обстоятельства в пользу собственника, сильной АГК и ВПМ ГЗК имеет право отказать в исключении из КРТ – потому что появились какие-то другие, более значимые планы на данную территорию, которых пока в открытых источниках нет: магистраль, реновация, общественный центр.

Что делать, если объект попал в КРТ?

Что делать:

• проверить статус объекта через ГИС ОГД или «Инвестпортал»;
• понять, к какой зоне относится участок: «красной» или «синей»;
• выяснить статус: существуют только границы в ПЗЗ, есть проект решения КРТ или уже решение.
  
  

Далее в зависимости от текущего положения:

• изучить концепцию проекта: что и кто будет строить;
• рассмотреть участие в КРТ: если объект перспективен, возможно сотрудничество с инвестором;
• разработать и подать собственный проект развития участка и исключением из КРТ – с архитектурной концепцией, технико-экономическим обоснованием, предложением по ВРИ;
• ничего не делать, ждать изъятия, самостоятельно готовить материалы по оценке активов, судиться насчет размера компенсации;
• попробовать продать объект.

Чем полезен КРТ для развития города

Будет не совсем правильно не затронуть и обратную сторону программы. Да, недвижимость у правообладателей изымается. Да, существует вопрос справедливой компенсации. Да, не все механизмы прозрачны. Но с точки зрения градостроительной политики КРТ позволяет Москве перейти от точечного латания дыр к комплексному развитию территорий.

Для Москвы КРТ – это не просто механизм изъятия, а инструмент системного обновления. Вместо хаотичных промзон и ветхих построек город получает:

• новые рабочие места. На месте старых складов и заводов появляются технопарки, бизнес-центры – тысячи рабочих мест рядом с жилыми районами;
• современное жильё и социальную инфраструктуру. Застройка идёт по единым мастер-планам, а инвесторы строят школы, поликлиники и дороги;
• общественные пространства. Бывшие закрытые территории превращаются в набережные, парки и пешеходные маршруты;
• экономический эффект. Частные инвестиции пополняют бюджет налогами;
• экологическую модернизацию. Снос устаревших объектов, очистка грунтов, энергоэффективное строительство и озеленение снижают нагрузку на окружающую среду.
  
  

С текущими объемами КРТ Москва будет держать планку одного из самых развитых, комфортных, удобных и технологичных городов мира ещё долгое время. Поспорить с этим сложно.

Примеры московских проектов КРТ

Этот блок можно превратить в отдельный лонгрид, книгу или фильм. Для ознакомления расскажем лишь о небольшом количестве разных территорий комплексного развития – у всех есть своя история, подоплёка и цель.

Масштабные КРТ, определяющие развитие города

Безусловно, среди циклопических проектов стоит отдельно упомянуть суперКРТ «Южный порт», один из столпов концепции развития полицентричности Москвы. Он состоит из 15 смежных участков комплексного развития территорий общей площадью более 400 га, что сравнимо с полноценным московским районом или обычным российским городом примерно в 100 000 – 150 000 жителей.

Это огромная промзона, в которой находились помимо порта еще и заводы, склады, площадки для техники, офисы, множество несогласованных некапитальных объектов и самовольных построек.

В проекте запланированы следующие объекты:

• жилые кварталы (даже реновационные);
• технопарк;
• общественные пространства;
• деловой центр;
• гостиница;
• культурные и торговые объекты;
• крупный транспортно-пересадочный узел с новой станцией метро;
• социальная инфраструктура: школы, детские сады, поликлиника.

Скриншот с ГИС ОГД и презентационные материалы с krt.mos.ru

Ключевой элемент всего КРТ – деловой центр у береговой зоны, интегрированный с ТПУ и пешеходной эспланадой. Для связи с противоположным берегом реки запланирована канатная дорога на Бобровый остров (хотя имеются сомнения, будет ли она построена). Кстати, сам Бобровый остров тоже ждёт масштабный редевелопмент (правда, КРТ там не обозначено).

КРТ «Южный порт» взяло большой старт в 2023 году, а его реализация рассчитана до 2042 года. На текущий момент уже несколько лет ведется / заканчивается строительство ЖК, согласованных ранее (Level Южнопортовая, Портленд, Ультима Сити, Адмирал).

Локальные инфраструктурные КРТ

От крупнейшего участка КРТ – к более среднему по размерам (3,3 гектара), решающим более конкретную задачу – создание ТПУ в районе ТЦ «Крестовского» и Рижского рынка.

Впервые слухи об их сносе появились еще в 2004 году, но проект несколько раз откладывался. Потом в 2010-е года Москва снова хотела изъять землю для строительства станции метро Большой кольцевой линии, однако позже Градостроительно-земельная комиссия отменила своё решение. А метро было построено и без изъятия и сноса зданий.

В 2021 году опубликована схематичная концепция строительства на месте «Крестовского» и цветочного рынка нового современного транспортно-пересадочного узла. По задумке, он должен объединить две станции метро «Рижская» с наземным железнодорожным транспортом, который сейчас уже насчитывает три направления московских диаметров, включая в себя нежилые объемы-башни высотой 50-70 этажей.

Скриншот с ГИС ОГД и с Яндекс Панорам. Текущее положение объектов. Фиолетовым отмечена зона ОКН (вестибюля)

Город опубликовал проект решения КРТ «проспект Мира, 82-92» только в июне 2023 года с конкретными максимальными параметрами: гостиница на 60 000 м², общественно-деловые и иные объекты – 110 000 м², в октябре 2025 года «перебалансировав» их на 35 000 м² и 134 000 м² соответственно.

Точных планов и финальной утвержденной концепции ТПУ, правда, нет до сих пор. В настоящее время легендарные символы 90-х еще эксплуатируются. Однако, кажется, их время потихоньку заканчивается.

Открытым остается вопрос судьбы исторического вестибюля ст.м. «Рижская» Калужско-Рижской линии (выход №1), который является выявленным объектом культурного наследия – он тоже попал в площадь КРТ.

Нулевые КРТ

КРТ – не всегда что-то масштабное. Программа может затронуть точечно конкретный небольшой объект в уже сложившимся городском полотне с устоявшейся инфраструктурой.

Например, «Череповецкая 12А и 14А». В спальном районе Лианозово на пересечении улиц Череповецкая и Абрамцевская можно встретить по разные стороны дороги маленькие магазины – размером 225 м² и 159 м² соответственно.

Скриншот с ГИС ОГД и с Яндекс Панорам. Текущее положение объектов

Позволим выдвинуть предположение, что помимо откровенного морального износа, несоответствию современному представлению торговым районным точкам, эти здания обладают признаками самовольного строительства – например, потому, что на стыке веков не получали разрешение на строительство должным образом.

Таким образом, в данном случае, вероятно, с помощью КРТ город борется с осколками «лужковской эклектики». В проекте решения можно заметить, что допустимая площадь строительства – 0 м². Иными словами, здания просто снесут. Возможно, будет какое-либо благоустройство, но капитальное строительство на этих «пятачках» не планируется вообще. С другой стороны, кажется, что у владельцев есть шанс предложить ГЗК современные и симпатичные проекты, но каковы шансы на успех, сказать достаточно сложно.

Такие области принято называть «нулевыми КРТ», где новое строительство не предусмотрено, а целью является снос существующих объектов.

Выводы

КРТ в Москве – это не просто очередная градостроительная программа, а новый для столицы механизм, при котором город получает право без согласия собственников определять будущее целых кварталов и даже районов. С 2022 года он набирает обороты, и, судя по заявлениям властей, эта тенденция сохранится на годы вперёд.

Для правообладателей ключевой вывод прост: попадание в границы КРТ – не приговор, но всегда повод действовать быстро. Если вовремя не отреагировать, можно потерять не только возможность развивать свой объект, но и существенную часть его стоимости при изъятии.

Вот главные инсайты, которых стоит придерживаться:

1. КРТ может образоваться в любом месте. Город имеет право «наложить рамку» там, где сам посчитает нужным.
2. Статус имеет значение. На начальной стадии и даже при наличии проекта решения ещё есть шанс исключить объект из КРТ, предложив городу собственную концепцию развития. На финальной стадии сделать уже ничего нельзя – остаётся только ждать изъятия и оспаривать сумму компенсации.
3. Цвет зоны – не просто маркер. «Синее» КРТ сохраняет текущее назначение территории, а значит, легче обосновать выход из КРТ со своим проектом. «Красное» меняет функционал, и шансов сохранить объект меньше.
4. Альтернатива должна быть весомой. Город не исключит участок из программы, если собственник просто хочет оставить всё как есть. Нужны АГК, ВПМ и ФЭМ, демонстрирующие, что самостоятельный редевелопмент даст городу не меньше, чем проект оператора КРТ.
5. Время – критический ресурс. От момента, когда участок только обозначен в ПЗЗ, до выхода постановления могут пройти месяцы, а могут и годы. Но если начать готовить пакет документов заранее, можно успеть до того, как механизм станет необратимым.
6. Компенсация за изъятие не всегда справедлива с первого раза. Оспаривание рыночной стоимости в суде – реальный способ увеличить выплату на 20-100%.
7. Глобально КРТ – возможность развития города. Это инструмент ликвидации хаотичной застройки, создание новых рабочих мест и социальных объектов.
   
   

Программа КРТ в Москве уже стала данностью. Игнорировать её не получится, а паниковать бессмысленно. Самый рациональный путь – отслеживать статус своей недвижимости, понимать, на каком этапе находится территория, и при необходимости быстро подключать экспертов для разработки альтернативной концепции или суда о компенсации. В этой новой реальности выигрывает тот, кто действует на опережение.