Порядок процедуры внесения изменений в ПЗЗ города Москвы в 2026 году. Сложности, нюансы, советы

Цели и задачи изменения ПЗЗ

Наша компания ENCOM разрабатывает архитектурно-градостроительные концепции, высокополигональные модели (ВПМ) и сопровождает рассмотрение материалов для внесения изменений в ПЗЗ в Градостроительно-земельной комиссии города Москвы.

Как правило, наши клиенты обращаются к нам со следующими целями:

• Обоснование техническо-экономических показателей объектов капитального строительства:
  • Их формирование с нуля;
  • Изменение (увеличение) ранее сформированных;

1. Изменение вида разрешенного использования земельного участка;
2. Изменение зоны комплексного развития территорий (КРТ):
   • Выход объекта из КРТ;
   • Сохранение объекта в КРТ с текущим собственником.

В более редких случаях практикуется внесение изменений в ПЗЗ в части смены границ территориальных зон (без нового строительства), например, для формирования новых земельных участков в соответствии с ПМТ, или же для устранения технических ошибок.

1. Предварительный градостроительный аудит

Первоначально стоит четко определить цели вашего проекта. Какой вид разрешенного использования земли необходим, если он не установлен? Какие технико-экономические показатели нужны? Есть ли какие-то предварительные нюансы и подводные камни, требующие глубокого анализа и дополнительного обоснования в дальнейшем?

Именно предварительный аудит позволяет выявить и систематизировать все возможные вопросы и риски, неочевидные для правообладателя.

Поэтому необходим спокойный и точный анализ земельного участка, территориальной зоны, зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), КРТ и прочих параметров градостроительного зонирования, после чего уже формируется финальное представление о том, с каким предложением о внесении в Правила землепользования и застройки стоит обращаться, чтобы это было результативно.

2. Подготовка презентационного материала

Это упрощенная версия архитектурно-градостроительной концепции, именно поэтому зачастую требуемый документ называется «презентацией». Главное, чтобы она содержала основные информационные и графические блоки:

• Ситуационный план;
• Градостроительный анализ территории;
• Архитектурно-художественная часть (фасады, планы, визуализации);
• Пояснительная записка.
  
  

А вот уже дальше она превратится в полноценную АГК. В целом, наша компания практикует создание на этом этапе сразу именно АГК по шаблону Департамента градостроительной политики – так он выглядит еще более убедительно и полно. Но это не обязательный шаг.

Несмотря на упрощенность, презентационный материал несёт в себе важнейший смысл. Состав должен быть понятным, структурным, чётко обосновывающим предложение правообладателя.

3. Подача заявления

Буклет подается в адрес Департамента градостроительной политики (до декабря 2025 года – в адрес Москомархитектуры) в рамках государственной услуги «Направление предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».

Тут следует быть очень внимательным. На стартовой странице подачи заявления – 9 PDF-файлов инструкций на 321 страницу. Данная госуслуга не исключение – отказ можно получить очень легко, неправильно оформив заявление и комплект документов, поэтому подойти к этапу стоит не менее ответственно, как и ко всем остальным.

В нашей компании это делает проектный менеджер после разработки и утверждения презентационных материалов с вами.

4. Первичное рассмотрение 

По межведомственному взаимодействию проектные материалы после начальной проверки передаются ДГП на первое комплексное рассмотрение в инстанцию-«фильтр» – Рабочую группу Градостроительно-земельной комиссии (РГ ГЗК). Она рассматривает презентацию на предмет:

• Комплектности документов;
• Существующей оценки градостроительного потенциала территории;
• Сопоставления заявки с данными ГИС;
• Иных планов города на данный участок.

В результате РГ ГЗК направляет заявителю протокол, в котором указываются разрешенные ВРИ и ТЭПы. Они могут полностью или частично совпадать с проектным предложением, либо полностью быть отклонены. Причину не сообщают.

Положительный протокол указывает, что дальнейший этап – разработка полноценной АГК совместно с высокополигональной моделью (ВПМ) для его рассмотрения на рабочем Совещании Мэра Москвы, который является председателем Градостроительно-земельной комиссии.

5. Оформление итогового буклета

Здесь происходит либо подготовка АГК в соответствии с шаблоном ДГП (лежит на сайте ДГП) по данным презентационного материала – либо точь-в-точь, либо с указанными изменениями в Протоколе. А также готовится, как мы выше написали, высокополигональная 3D модель. По сути, это детальная «оболочка» здания вместе с прилегающей территорией. Она нужна для интерактивного рассмотрения проекта на ГЗК и последующего использования в городских IT-системах.

Наиболее эффективный и оперативный вариант в данном случае: вы работаете с одним подрядчиком, который разрабатывает и презентационный буклет, и затем альбом архитектурно-градостроительной концепции.

6. Финальное рассмотрение

Рассмотрение АГК и ВПМ на Совещании у Мэра Москвы в рамках заседания Градостроительной-земельной комиссии. В случае положительного решения ДГП оповещает заявителя посредством направления распоряжения и уведомления о подготовке изменений в ПЗЗ.

Общий регламентный срок рассмотрения материалов (Рабочая группа + Совещание у Мэра) суммарно занимает 60 рабочих дней. Учитывайте, что сюда не входит срок подготовки буклетов и презентаций, поэтому нужно запастись терпением.

Финальное рассмотрение ГЗК с Мэром – это не фиктивный этап, а самостоятельная новая проверка материалов. Бывает так (хоть и редко), что Мэр отклоняет предложение несмотря на предварительное одобрение Рабочей группы. Причину вам тоже не сообщат, и здесь «откопать» её для проработки иногда практически невозможно.

7. Завершение

Предфинальный шаг – внесение изменений в ПЗЗ, а именно актуализация Постановления Правительства Москвы № 120-ПП (т.е. выходит отдельное номерное Постановление как дополнение к 120-ПП с указанием изменений в ПЗЗ относительно вашего земельного участка).

А после нужно закрепить данный результат в сведениях ЕГРН через Росреестр, которому передает информацию Департамент градостроительной политики. Кажется, что порядок тут простой и формальный. Однако, к сожалению, управление Росреестра по Москве может отказать во внесении изменений в реестр из-за инертности получения и проведения межведомственных запросов и отсутствия у них актуальной информации. В таком случае можно самостоятельно обратиться в суд с заявлением о признании незаконным отказа Росреестра. Это достаточно стандартная процедура, но на неё в любом случае придётся потратить время – пару-тройку месяцев точно. Есть и иная опция – обойтись без суда, постоянно напоминая о себе и ДГП, и Росреестру, но общий срок этапа тоже может занять пару месяцев.

Сроки процедуры

Общий срок от подачи презентации в ДГП до внесения актуальный сведений в ЕГРН, как правило, в среднем занимает 6-9 месяцев. Но обобщения не всегда применимы, все случаи индивидуальны.

Всё зависит от целей и задач (что именно нужно изменить в ПЗЗ), необходимости корректировок буклета АГК, локации и соответствующих ей тонких градостроительных нюансов, быстрого реагирования Росреестра на последнем этапе.

В самых успешных, или скорее удачных, случаях весь процесс может занять 2-4 месяца, в сложных – и год, и полтора.

Кейсы из нашей практики

Продемонстрируем актуальность темы градостроительных ограничений и тонкостей работы с ними на самых свежих примерах из нашей практики, конца 2025 года. Для начала покажем важность выбора подрядчика по внесению изменений в ПЗЗ и начального этапа – градостроительного аудита.

Проиллюстрируем и иной случай. Как ни странно, далеко не все знают и понимают необходимость внесения изменений в ПЗЗ. Вот один из наших недавних случаев, когда инвестор сразу начал с буклета Архитектурно-градостроительных решений.

Этот случай, ровно как и первый, тоже наглядно показывает важность градостроительного аудита. Не страшно не знать, с чего начать, а страшно сразу начать проект с какой-то промежуточной точки и потом потерять много времени и ресурсов.

Заключение

Резюмируя кратко все этапы, отметим наглядно схему порядка внесения изменений в Правила землепользования и застройки Москвы. Она выглядит следующим образом:

Процедура внесения изменений в ПЗЗ Москвы – это стратегически важный и технически сложный процесс, где успех зависит от деталей:

1. Фундамент – градостроительный аудит. Качественный анализ территории (зонирование, ЗОУИТ, КРТ) до подачи документов – это не формальность, а способ избежать многомесячных задержек и финансовых потерь. Ошибки на старте критичны.
2. Процесс – последовательный и иерархичный. От «фильтра» Рабочей группы ГЗК до финального решения Мэра на заседании комиссии – каждый этап имеет свои критерии. Подготовка материалов (презентация, АГК, ВПМ) должна соответствовать ожиданиям и регламентам каждого уровня.
3. Риски есть на всех этапах. Отказ возможен как на стадии формальной проверки документов, так и на финальном заседании, даже после предварительного одобрения. Завершающая стадия – внесение данных в ЕГРН – также может потребовать дополнительных усилий или времени.
4. Временные рамки реалистичны. Стандартный срок – 6-8 месяцев, но он может варьироваться от 2-4 месяцев в идеальном стечении обстоятельств до года и более в сложных случаях. Терпение и планирование – обязательные спутники проекта.
5. Компетенции подрядчика решают. Единый исполнитель, глубоко погруженный в проект от аудита до взаимодействия с Росреестром, обеспечивает согласованность, скорость и, в конечном счете, результат.
   
   

Внесение изменений в ПЗЗ – это не бюрократическая рутина, а инструмент управления стоимостью и потенциалом недвижимости. Доверяя эту работу профессионалам, которые знают процедуру изнутри, вы инвестируете не только в документы, но и в предсказуемость и эффективность реализации вашего градостроительного проекта.