Штраф за самовольную постройку в Москве 2025 году

Основания для штрафа самовольной постройки

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливаются признаки (критерии) самовольного строительства. Ими могут быть нарушения законодательства, несогласованность застройщика с местными органами власти, нарушения границ земельного участка, нарушение вида разрешенного использования земли, угроза жизни граждан вследствие строительства и др.

В Москве выявлением и классификацией признаков самовольного строительства занимается специальный уполномоченный орган – Госинспекция по недвижимости, которая, к сожалению, крайне редко ошибается в определении незаконной постройки. Поэтому, если собственник получил на руки акт проверки от ГИН – значит, скоро объект внесут в 819-ПП, что наложит на здание обременения, в том числе возникает риск привлечения к административной ответственности за незаконные действия.

Штраф за самострой согласно КоАП

Размеры штрафов за самовольную постройку регламентированы Кодексами об административных правонарушениях Российской Федерации и города Москвы варьируются по множеству градаций зависимости от ситуации. В некоторых случаях определение суда может влечь штраф за несколько из «критериев» самостроя как по КоАП РФ, так и по КоАП Москвы. Например, некоторые из них:

	Физическое лицо	Должностное лицо / ИП	Юридическое лицо
Отсутствие разрешения на строительство	2 000 – 5 000 ₽	20 000 – 50 000 ₽	500 000 – 1 000 000 ₽
Продолжение строительства до актов об устранении нарушений	2 000 – 5 000 ₽	10 000 – 30 000 ₽ / 10 000 – 40 000 ₽	50 000 – 100 000 ₽
Отсутствие акта ввода в эксплуатацию	2 000 – 5 000 ₽	20 000 – 50 000 ₽	500 000 – 1 000 000 ₽
Нарушение требований г. Москвы	0,5-1% от КС ЗУ*	1-1,5% от КС ЗУ*	1,5-2% от КС ЗУ*

*КС ЗУ – кадастровая стоимость земельного участка.

При этом не стоит забывать, что помимо штрафа существует вероятность наложения административной приостановки эксплуатации самовольной постройки на срок до 3 месяцев, а при несоблюдении приостановки – потенциально возникает вероятность дополнительного штрафа.

Кроме того, важным «нюансом» являются нарушения, связанные с незаконной эксплуатацией самовольной постройкой и нарушением норм – потому что в связи с продолжительностью и длительностью эксплуатации штраф может быть применен не единожды (по причине того, что факт «строительства» или «возведения» считается точечным, единичным процессом, а факт «эксплуатации» и «несоответствия» – длящимся процессом). Вследствие такого свойства эксплуатации и нарушения строительных регламентов и стандартов невозможно применение срока исковой давности, он будет «обнулятся» каждый месяц.

Расчет штрафа от ДГИ при легализации самостроя через ГЗК

Помимо административной ответственности для объектов, обладающих признаками самовольных построек в Москве, предусмотрен и штраф в виде неустойки за нарушение договора купли-продажи или договора аренды. Он применяется в обязательном порядке, если объект легализуется внесудебным способом посредством рассмотрения на Градостроительно-земельной комиссии, то есть без участия суда. В суде же при защите права собственности и при выявленном факте отсутствия угрозы жизни и здоровью действительно можно обойти этот штраф, но сам по себе судебный способ чаще сложнее, чем внесудебный.

В большинстве случаев собственников самовольных построек интересует именно этот штраф, предусмотренный протоколом Градостроительно-земельной комиссии (протоколом ГЗК), а не административный. Порядок его расчета гораздо менее прозрачен и очевиден. Он не заключен в жесткие рамки. Оценивается штраф финансово-экономическим отделом Департамента городского имущества города Москвы в соответствии с Постановлением Правительства Москвы 273-ПП от 25.04.2006 «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» на поздних этапах рассмотрения различными комиссиями вопроса о возможности амнистии и сохранения самовольной постройки в текущих технико-экономических показателях.

Что влияет на сумму штрафа?

1. Соотношение незаконно возведенных площадей к площади земельного участка – это число можно назвать коэффициентом плотности застройки

2. Кадастровая стоимость земельного участка или удельная кадастровая стоимость земельного участка, которая в свою очередь зависит от вида разрешенного использования земли

3. Локация самовольной постройки

4. Фактическое функциональное назначение здания

Прокомментируем данные критерии по порядку.

Во-первых, бОльшая плотность застройки = бОльший штраф, это очевидно, то есть этим показатели связаны прямой зависимостью. По опыту можно сказать, что при коэффициенте плотности застройки до 0,3 стоимость штрафа будет составлять до 0,1 до 7% от кадастровой стоимости. Но это лишь усредненное число из общей статистики, то есть оно не может быть достоверно применено к конкретному штрафу конкретной самовольной постройки.

Во-вторых, кадастровая стоимость не всегда равна удельной кадастровой стоимости земельного участка. Специальные распоряжения ДГИ об утверждении актуальных удельный кадастровых стоимостях 1 м² по всем районам Москвы иногда в пересчете на площадь дают удельную кадастровую стоимость земли выше, чем кадастровую – и именно повышенное значение в таком случае будет применено в штрафных санкциях.

В-третьих, местоположение самовольной постройки отсылает нас к предыдущему пункту. Самострой в ЦАО будет, конечно же, обойдется «дороже», чем, например, в ТиНАО.

В-четвертых, штраф за самострой-«общепит» будет значительней, чем за самострой-«склад» ввиду разного экономического эффекта, разной упущенной выгоды. Это пункт так же учитывается в кадастровой и удельной кадастровой стоимостях ЗУ.

Одним из частных и формальных случаев-исключений штрафа при внесудебном способе легализации самовольных построек может быть расчет санкций исходя из упущенной выгоды с тех земельных участков, которые в свое время были приобретены у Москвы по льготе, но без права строительства и реконструкции. В подобных ситуациях штраф может быть рассчитан ФЭО ДГИ как 100% от кадастровой стоимости земельного участка минус «скидочная» стоимость земли при покупке.

Другим исключением может быть ситуация, при которой земельный участок не сформирован, и самовольная постройка располагается сразу на квартале. Либо – самострой находится на очень большом земельном участке, при этом целесообразным для соблюдения принципа соразмерности считается условно «выделить» земельный участок четко под самовольной постройкой. В таких сложных ситуациях классическая формула расчета применяется далеко не всегда и может быть непредсказуема.

Что делать, если грозит штраф?

Штраф – хоть и очевидная проблема, но не самая главная. В первую очередь необходимо здраво и профессионально оценить шансы на легализацию, подобрать оптимальный способ решения вопроса, сопоставив все риски – как технические, юридические, так и финансовые, в том числе и сумму штрафа, обязательный при выборе внесудебного способа легализации самовольной постройки.

За предварительным аудитом, оценкой штрафа и выбором стратегии легализации незаконно построенного или незаконно реконструированного объекта обращайтесь в компанию ENCOM. Наши специалисты – профессионалы с богатейшим опытом в сфере сохранения самовольных построек в городе Москве.

Можно ли оспорить штраф?

В открытом доступе есть несколько судебных дел, смысл которых был в иске от самостройщиков к Департаменту городского имущества по факту незаконного обогащения. Некоторые пытались оспорить фактическое назначение здания, для кого-то не совсем был ясно определение удельной кадастровой стоимости и того факта, почему штраф основывается на ней, а не на обычной кадастровой стоимости. Иные собственники, хоть и оплатили штраф в процессе исполнения протокола ГЗК, не получили от ДГИ подробных выкладок и расчетов штрафа, тем самым инициируя определенные подозрения у истцов. Ситуации достаточно разноплановые.

Но результаты этих разноплановых ситуаций сводятся практически всегда к одному и тому же исходу. Из этой практики видно, что ДГИ, возможно, для собственников и «слишком жесток», но штрафы специалисты оценивают точно и однозначно в соответствии с 273-ПП. Процент ошибок экономистов Департамента крайне низок.