Снос самовольных построек в 2024 году в Москве

Здание или сооружение, признанное в соответствии с действующим правом объектом самовольного строительства, при любых обстоятельствах приносит владельцу серьёзный убыток: в виде штрафа за нарушение отечественного права, приостановки деятельности компании – или обязанности обеспечить итого демонтаж самостроя. Специалисты компании ENCOM расскажут, на каких основаниях проводится снос самостроя в 2024 году – и можно ли избежать этой меры.

Понятие «самовольная постройка»

На 2024 год самостроем может быть признано здание или сооружение, отвечающее одному или нескольким нижеприведённым критериям:

1. Владелец не обладает правом собственности на земельный участок, на котором оно находится.

2. На участок, на котором оно построено или строится, наложены ограничения, вплоть до их снятия делающие строительство незаконным.

3. Земельный участок, на котором оно построено или строится, выделен под иные цели: например, под ведение сельского хозяйства.

4. При строительстве были нарушены те или иные требования Градостроительного кодекса и прочих нормативных документов.

5. Перед возведением здания не были получены необходимые в соответствии с российским и, в частности, московским правом разрешительные документы.

«Классический» случай самостроя — появление в исконной, «легальной» постройке признаков самовольного строительства: например, несогласованное собственником увеличение эксплуатируемой площади за счёт добавления мансарды или антресоли. Иными словами, это незаконная реконструкция, сопровождающаяся затрагиванием несущих конструкций и изменением площади, высотности, этажности и т.д. Реальных подобных случаев сноса самовольных построек в Москве более чем достаточно, объемы демонтажа исчисляются в тысячах строений ежегодно.

Выявление самовольной постройки в Москве

Согласно действующему праву, в Москве выявлением самостроя занимается Государственная инспекция по контролю за использованием недвижимости города Москвы. В свою очередь, эта инстанция может получать информацию из следующих источников:

• Сообщения от граждан, прокуратуры и прочих уполномоченных органов.
• Анализ собственных внутренних государственных строительных, регистрационных, инвентаризационных баз данных.
• Отчёты собственных специалистов, регулярно проводящих проверки.

Однако окончательное решение о сносе самовольной постройки, на возведение которого собственник не имел права или при создании которого он нарушил закон, принимается в судебном порядке. Как показывает практика, выявление и снос самовольных построек в столице проводятся достаточно эффективно. Например, рассмотрим исчерпывающие данные 2022 года:

Выявлено самостроев: 3600 шт.

Снесено самостроев: 2700 шт. (75%)

Выявленная незаконная площадь: 1 230 000 м²

Снесенная незаконная площадь: 575 000 м² (46,7%)

Данные основаны на данных о выявлении и сносе самовольных построек из открытых источников Госинспекции по недвижимости. С ними ознакомиться можете и вы самостоятельно с помощью официального сайта Мэра Москвы или основных современных социальных сетей – почти на всех основных площадках Госинспекция представлена.

Приведенная статистика показывает, что в среднем каждый день в Москве выявляется 10 самовольных, в то же время снос касается минимум 7 из них. Ежедневно Госинспекция по недвижимости находит новые незаконные 3370 м², из которых почти половина ликвидируется. Отсюда становится очевидным – тема сноса самовольных построек в 2024 году крайне актуальная и важная.

Судебная практика по сносу самостроя

Основной нормой права, определяющего порядок законных действий в отношении самостроя, в том числе и снос (демонтаж), является статья 222 Гражданского кодекса, которая, в частности, утверждает, что объект самовольного строительства не является собственностью лица, построившего его с нарушением права, — то есть не может быть использован для получения прибыли, продан, передан в дар или наследство.

Вместе с тем Верховный Суд РФ, давший разъяснения относительно предмета спора, подчёркивает: снос самовольной постройки — это крайняя, не всегда являющаяся необходимой мера. Так, если допущенные в ходе строительства или реконструкции нарушения не создают угрозы для жизни и здоровья людей, а кроме того, не нарушают ничьих прав, вместо сноса самовольной постройки можно обязать владельца привести строение в соответствующее закону состояние. В таком случае владелец объекта, устранив выявленные нарушения, может получить полноценное право собственности — а зданию больше не будут угрожать ни снос, ни приостановка эксплуатации.

Часть 3 указанной статьи перечисляет условия, выполнение которых может помочь избежать сноса самовольной постройки:

1. Единственное нарушение, допущенное владельцем объекта, — неполучение или неполное оформление разрешительной документации.

2. Снос постройки не требуется, поскольку она не создаёт рисков для находящихся внутри и снаружи людей, включая случайных прохожих, и не нарушает прав третьих лиц.

3. Владелец незаконно построенного объекта принимал попытки привести самострой в состояние, отвечающее требованиям российского права.

Вместе с тем следует помнить, что окончательное решение о сносе самовольной постройки выносит суд, и он вполне может отказать в сохранении объекта — например, если владелец не предпринимал деятельных попыток узаконить здание, то есть посчитав его действия незаконными и недобросовестными.

Есть и положительный момент: согласно указаниям Верховного Суда, нежилые объекты, построенные вплоть до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными, а значит для них не может быть применён снос как для самовольных построек. Тем не менее по статистике на 2024 год снос самовольных построек в Москве затрагивает те строения, которые были возведены или реконструированы в последние 15-20 лет.

Основания для сноса самовольной постройки

Начиная с 2018 года снос самовольных построек, то есть объектов, возведенных с нарушением российского права, осуществляется в соответствии с Федеральным законом №339-ФЗ от 03.08.2018 года, только по решению или определению суда. Основаниями для сноса самовольной постройки являются:

• Невозможность привести постройку в соответствии с градостроительными и строительными нормами.
• Невозможность перестроить объект так, чтобы он соответствовал проектной документации.
• Нарушение фактом существования здания прав третьих лиц: например, собственника земельного участка.
• Создание фактом существования постройки угрозы для неопределённого круга лиц, включая случайных прохожих.
• Отсутствие у застройщика документов, подтверждающих право собственности на земельный участок.

Владельцу предоставляется выбор: выполнить снос самовольной постройки в срок от трёх месяцев до календарного года или, если это возможно в соответствии с российским правом, устранить выявленные нарушения в срок от полугода до трёх лет. Как и ранее, в 2024 году снос осуществляется за счёт текущего собственника. Если последний не выполнил предписания права, снос самовольных построек в Москве выполняет ГБУ «Автомобильные дороги», после чего владелец снесённого объекта обязывается возместить учреждению компенсационные расходы.

Как избежать сноса самовольной постройки

В соответствии со статьёй 222 Гражданского кодекса, снос самовольной постройки не подразумевается, если:

• Застройщик не знал о неправомерном использовании земельного участка или наложенных на него ограничениях.
• Объект располагается на земле, отведённой под индивидуальное жилищное строительство или ведение личного хозяйства, а право на земельный участок получено до 1 сентября 2018 года.

Чтобы не допустить сноса, владелец объекта может:

1. Пройти полную процедуру узаконивания, в том числе — доказать, что строение отвечает всем положениям российского законодательства, и выплатить предписанный штраф.

2. Устранить обнаруженные нарушения, приведя таким образом здание, построенное с нарушением отечественного права, в соответствии с проектной документацией и требованиями безопасности.

3. Обжаловать в суде признание объекта самостроем, предписание о его сносе или отказ в легализации постройки, приведённой в согласие с отечественным правом.

Чтобы выполнить легализацию постройки вместо её сноса, владельцу необходимо обращаться в Мосстройнадзор, Госинспекцию, ДГИ, Префектуру и прочие инстанции, добиться одобрения на заседании комиссии ГЗК. По вынесении положительного заключения — получить выписку из ЕГРН и документы из БТИ, а также, при необходимости, заключить новый договор с ДГИ.

Процесс легализации самостроя сложен и запутан, к 2024 году он не стал проще; мало того — он не может быть унифицирован, поскольку узаконивание зданий, построенных без необходимых прав, рассматривается в индивидуальном порядке. Иначе говоря, снос самовольной постройки – реальная угроза, которую нужно встречать лицом к лицу с профессиональной командой.

Сэкономьте время — доверьте сбор данных и бюрократические процедуры компании ENCOM. Наши специалисты подготовят материалы для обращения в надзорные инстанции, выпустят необходимые документы и разработают план легализации — а вы получите наконец-то ставшее законным здание, избежав сноса самовольной постройки.