Техническое задание на обследование здания. Как собственнику грамотно оформить его самостоятельно и что нужно учесть?

Для чего нужно ТЗ? Проблематика его составления

Обследование технического состояния – важный, ответственный и многоступенчатый процесс, который должен проводиться в оптимальном объёме работ для каждого конкретного случая. ТЗ напрямую влияет на точность выводов экспертов, а также стоимость и срок работ.
Таким образом, в качественном ТЗ заинтересованы обе стороны: и заказчик, и исполнитель. С одной стороны, нужно определить оптимально подходящий объем работ, чтобы результаты помогли решить цели; с другой стороны, нужно четко регламентировать порядок работ, понимать ожидания от результатов, а также грамотно оценить и рассчитать смету на исследования.

Более того, на рынке встречаются недобросовестные исполнители, которые умышленно по «размытому» ТЗ выполняют меньшее количество работ по обследованию под видом соответствия заданию и устных договоренностей с заказчиком.

Что ГОСТ 31937-2024 говорит о техническом задании на обследование здания

В основном действующем нормативном документе по обследованию недвижимости – ГОСТ 31937-2024 – указано всего лишь несколько пунктов, связанных с заданием:

• п. 4.4, п. 5.2.1: обследование проводится на основании ТЗ, а также при необходимости дополнительно на основании программы работ – её готовит исполнитель;
• п. 5.1.5: ТЗ может подразумевать различные степени обследования, в том числе выборочное;
• п. 5.1.21: по результатам обследования в отчет может быть составлен Паспорт здания по Приложению Е, если это заранее утвердить в задании;

Это подтверждает наши ранее сформированные выводы о некачественных и неполных ТЗ, разрабатываемыми заказчиками – ведь даже в ГОСТе для них содержится минимум информации. Он не содержит четких инструкций и шаблонов, не дает рекомендации по составлению документа.

← Скачать ГОСТ 31937-2024 от 1 мая 2024 года

«Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»

Предыдущая версия ГОСТа от 2011 года содержала не сильно больше положений, но одно из них было вполне красноречиво. Это п. 5.1.7, говорящий о том, что уменьшение объемов обследования по инициативе заказчика может повлечь снижение достоверности работ – и ответственный за это заказчик.

Советы как самостоятельно подготовить ТЗ на обследование

Безусловно, лучше всего обращаться к специалистам по обследованию зданий и сооружений с уже предварительным ТЗ (будем называть его именно так). Чтобы его составить, эксперты и инженеры по обследованию ENCOM советуют следовать следующему алгоритму:

1. Напишите полный адрес здания, в том числе кадастровый номер.

2. Расскажите, какое функциональное назначение присуще зданию. Если их несколько, укажите какие и где они находятся. Расшифруйте особенности режима эксплуатации объекта, режима работы, нюансы по арендаторам, возможности доступа в определенные помещения и пр.

3. Опишите максимально подробно ситуацию, с которой вы столкнулись, и цели, которых хотите достичь. Даже если вы не технический специалист – все равно изложите свои пожелания и задумки, тут нечего стесняться – любая деталь лишь поможет.  Если имеются дефекты – пожалуйста, опишите их максимально подробно.

Примеры:

Плохо: «Нужно провести обследование всего здания по требованиям ГОСТ»

Неплохо: «В здании в прошлом году пошли трещины в несущих стенах по трем этажам. Стали следить за раскрытием самостоятельно около 3 месяцев, динамика есть – поэтому хотим обследовать здание на предмет безопасности и ремонта трещин»

Хорошо: «Планируем к приобретению промышленное одноэтажное здание. В нем сейчас установлены три кран-балки грузоподъемностью по 10 тонн. Документация техническая отсутствует, поэтому хотели проверить объект на возможность модернизации производства и замены кранов с увеличением их грузоподъемности до 30-50 тонн. Кроме того, на кровле хотели бы установить дополнительное вентиляционное оборудование весом до 5 тонн – полагаем, что покрытие (кровля) и фермы не имеют должного запаса прочности. В случае недостатка несущей способности по результатам обследования необходимо предусмотреть разработку рекомендаций по проектированию / усилениям конструкций, чтобы мы смогли достичь требуемых проектных нагрузок с учетом безопасной эксплуатации здания в будущем»

4. На свой взгляд определите объем и зоны обследования. Если у вас имеются планы БТИ или проектная документация – пожалуйста, приведите ссылки на этажи, экспликации, номера помещений или локации в осях. Если имеются конкретные пожелания по отдельным видам элементов – укажите их (только фасады, фундаменты, стены, колонны, кровля; системы вентиляции, водоотведения, электроснабжения и пр.). При возможности приведите техническое описание этих элементов.

5. По ранее перечисленным пунктам – если сможете, подкрепите ваши мысли и пожелания фото или видео. Это сильно поможет вникнуть экспертам в суть вопроса.

6. Соберите всю имеющуюся на здание техническую документацию. Может помочь любая: архивная проектная, сканы каких-либо старых обследований или проектов, локальные документы на ремонт отдельных конструкций или систем. Понимаем, это трудоемко и лениво, но иногда исходные данные могут содержать крайне полезную информацию, получить которую в процессе экспертизы может быть крайне затруднительно и затратно. Если есть электронные версии файлов, пришлите их сразу на изучение.

7. После первичных контактов с подрядчиком и подтверждения его заинтересованности, согласуйте выезд экспертов на объект для проведения предварительного осмотра, сверки фактического состояния с предоставленной ранее документацией и внесения корректировок в техническое задание со стороны подрядчика. Следует учитывать, что этот этап может быть платным.

8. Дождитесь версии технического задания от экспертов, согласуйте с ними все детали. Задавайте вопросы, уточняйте, переспрашивайте – по результатам вы должны понимать конечный текст.

Таким образом, до договорных отношений эксперты уже осмотрят здание и разработают собственную профессиональную редакцию технического задания по ГОСТ, которую владельцу стоит лишь согласовать. Утверждённый текст ТЗ должен прилагаться к договору.

Образец технического задания на обследование

Инженеры по обследованию компании ENCOM подготовили для клиентов краткую форму – пример предварительного технического задания. Вам не нужно вычитывать ГОСТ 31937-2024 и копировать технически сложные выдержки из него. Все, что требуется – простым языком изложить свой запрос по пунктам, которые описаны в предыдущей главе.

← Скачать пример Предварительного технического задания на обследование здания от ENCOM

Пожалуйста, не забудьте вместе с данной формой технического задания приложить исходно-разрешительную документацию, а также фотографии или видеоматериалы объекта. Таким образом, вы сформируете гораздо более точное задание для обследователей и максимально быстро получите коммерческое предложение, а самое главное – работа будет оценена крайне точно.

Плюсы и минусы составления ТЗ самостоятельно и у подрядчика

Резюмируя, стоит в очередной раз подчеркнуть: техническое задание на проведение обследования здания – это основа работ, обязательный преддоговорной документ, фиксирующий цель, задачи и объем работ. Он одинаково важен и для заказчика, и для исполнителя.

Составляя ТЗ самостоятельно, собственник, как правило, не имеющий технического образования и опыта в строительной экспертизе, много времени впустую тратит на изучение ГОСТ, СП, различных статей в интернете и подготавливает нерелевантное задание. Чаще всего оно носит обобщенный, «размытый» характер, содержит пункты, которые недобросовестными подрядчиками могут быть интерпретированы в сторону своей личной выгоды с потерей качества технического заключения.

Да, безусловно, ждать ТЗ от подрядчика, допускать эксперта предварительно на объект (учитывая, что заказчик всегда обращается к нескольким подрядчикам), искать утраченную техническую документацию на здание – дело не быстрое и иногда утомительное. Однако процесс того явно стоит: в конце концов все хотят получить удовлетворительный результат работ, чтобы достигнуть целей обследования, будь то профилактика, покупка, реконструкция или капитальный ремонт здания.

Не переживайте, если подрядчик просит оплату за составление технического задания. Это предварительный, однако полноценный этап работ – он состоит из выезда эксперта на объект, интервьюирования заказчика на месте, осмотра здания и анализа предстоящих работ. Символическая сумма в начале работ может сэкономить в будущем в десятки, если не в сотни раз, большую сумму за повторное обследование или более тяжелые последствия некачественных работ.

Часто задаваемые вопросы

СКОЛЬКО СТОИТ ЗАКАЗАТЬ У ВАС СОСТАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАДАНИЯ НА ОБСЛЕДОВАНИЕ БЕЗ САМОГО ОБСЛЕДОВАНИЯ?

Зависит от нескольких факторов – удаленности и сложности объекта, целей и задач обследования, срочности работ и загруженности наших специалистов. Иногда мы выезжаем и осматриваем объекты комплиментарно, иногда на платной основе. Стоимость начинается от 20 000 рублей.

СКОЛЬКО ПО ВРЕМЕНИ ЗАНИМАЕТ ПОДГОТОВКА ТЗ У ВАШИХ СПЕЦИАЛИСТОВ?

Выезд выполняется в течение одного дня, обычно составляет пару часов. Сам текст технического задания разрабатывается инженером по обследованию в течение следующего рабочего дня. Итого 2 дня – и вы получаете на руки экспертное видение проведения обследования под ваши цели и задачи.

ВОЗМОЖНО ЛИ ВСЁ УЧЕСТЬ В ТЕХНИЧЕСКОМ ЗАДАНИИ?

На 100% нет, будем честны. Каждый объект, даже типовое здание, иногда может представлять из себя «кота в мешке», и никто никогда заранее, даже осмотрев здание, об этом не узнает. Однако грамотное и профессиональное ТЗ регулирует основные моменты и позволяет в спорных ситуациях приходить к консенсусу. Наш опыт по обследованию самых разных зданий под разные цели позволяет экстраполировать его и на новые запросы с высокой точностью.