Свидетельство об утверждении АГР – Архитектурно-градостроительного решения в Москомархитектуре в 2025 году. Что нужно знать и как оформить?

Согласование архитектурно-градостроительного решения объекта окружного значения

Главный регламентирующий буклет Архитектурно-градостроительных решений (АГР) – это Постановление Правительства Москвы №284-ПП от 30 апреля 2013 года, изменения к которому в свое время вносились в 2014-15, 2018-19, 2021, 2023-24 годах.

Согласно 284-ПП формулируется цель разработки и получения Свидетельства об утверждении АГР:

• Разумное развитие архитектурно-художественного облика Москвы с опорой на сложившуюся застройку, с учетом стилей разновековых построек;
• Декларирование современных и технологичных стандартов проектирования ко всем видам зданий;
• Обеспечение комфортной среды для горожан в момент производства работ.

В свою очередь, предметом оценки АГР для Москомархитектуры являются следующие положения:

• Колористические, архитектурно-художественные, объемно-планировочные и прочие характеристики объекта капитального строительства;
• Местоположение здания в городе, в контексте улицы, близлежащей застройки;
• Соответствие проектным решениям, утвержденным концепциям развития района и современным технологическим требованиям.

Ввиду вышеперечисленных факторов становится очевидно, что АГР – важнейший пункт в градостроительной цепочке согласования строительства или реконструкции здания в Москве. Его согласование подразумевает оказание государственной услуги – «Получение Свидетельства об утверждении Архитектурно-градостроительного решения». Срок действия Свидетельства не ограничен, однако на практике генеральный проектировщик в течение строительства зачастую вносит корректировки в проектную документацию, что требует получения нового Свидетельства об утверждении АГР, но об этом мы поговорим далее в блоке «Вопросы команде ENCOM».

Оформление госуслуги «Свидетельство об утверждении АГР»

Государственная услуга «Свидетельство об утверждении Архитектурно-градостроительного решения объекта капитального строительства» оказывается в электронной форме интернет-пользователям официального сайта Мэра Москвы.

Помимо буклета АГР необходимо приложить еще ряд документов:

1. Запрос на предоставление услуги;

2. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ), совмещенная со схемой транспортной организации территории;

3. Доверенность.

А также ряд необязательных документов – в зависимости от ситуации:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок – при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве собственности;

2. Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

3. Выписка из ЕГРЮЛ / ЕГРИП (в зависимости от типа заявителя) в случае подачи запроса от юридического лица в формате PDF;

4. Дополнительные заключения Департамента культурного наследия (ДКН), Комитета по туризму, Департамента градостроительной политики на материалы АГР;

5. ДКП земельного участка;

6. Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории и (или) ПМТ.

По истечению срока заявитель получает результат, который может быть оформлен в двух вариантах. Первый из них – непосредственно Свидетельство об утверждении АГР в случае положительного рассмотрения буклета Москомархитектурой. В обратной ситуации результатом является мотивированный отказ, что будет означать, что альбом Архитектурно-градостроительных решений необходимо будет доработать.

Новшества утверждения архитектурно-градостроительного решения в 2024 году

Ввиду глобального развития градостроительной политики Москвы, бума строительства и цифровизации информации обновления процедуры напрашивались несколько лет – и в апреле 2023 года было выпущено совместное распоряжение Москомархитектуры и Департамента информационных технологий об обязательной необходимости разработки 3D моделей здания для получения Свидетельства об утверждении АГР. Модели – высокополигональная и низкополигональная – являются цифровыми копиями здания с прилегающей территорией с разной степенью детализации. Модели рассматриваются совместно с буклетом, а также после согласования становятся частью метавселенной Москвы – глобального проекта по разработке двойника столицы.

Распоряжение дополнялось актуальными нормами – правки от 1 августа вступили в силу 1 сентября 2024 года.

Причины отказа Москомархитектуры в утверждении АГР

Перечень критериев отказа в оформлении Свидетельства об утверждении АГР в Москве является открытым и исчерпывающим, поэтому важно ознакомиться с ним и всегда сверяться заранее. Решение об отказе принимается либо главным архитектором Москвы, либо уполномоченным должностным лицом МКА. В течение одного дня с момента рассмотрения материалов АГР заявитель в личном кабинете получает ответ в электронной форме с электронной подписью.

Итак, согласно информации с официального сайта Мэра Москвы таковыми причинами могут являться один или несколько из нижеперечисленных критериев:

1. Запрос или иные документы не соответствуют требованиям действующих нормативно-правовых документов или частично отсутствуют;
2. Утрата силы или истечение срока действия поданных документов;
3. Содержится противоречивая или недостоверная информация;
4. Отсутствие полномочий у заявителя на предоставление ему госуслуги;
5. Ошибки в определении локации, места, кадастрового номера ЗУ или ОКС согласно официальному территориальному делению Москвы;
6. Несоответствие проектных решений ГПЗУ, ППТ, законодательству, окружающей застройке с учетом функционала, колористики, особенностей окружающей среды и пр.;
7. Отрицательное заключение ДКН по результатам рассмотрения альбома; несоответствие проектных решений требованиям ДКН;
8. Отсутствие необходимости утверждения АГР по требованиям Постановления 284-ПП;
9. Истечение срока действия информации о ЗУ и ОКС в ГПЗУ на разработку проектной документации;
10. Отрицательное заключение Комитета по туризму города Москвы на альбом архитектурно-градостроительных решений.

Стоит отметить, что указанные причины соответствуют разработке АГР в случаях нового строительства или реконструкции объекта капитального строительства, но не применимы при легализации самовольной постройки через Градостроительно-земельную комиссию города Москвы. Это также касается в целом оказания государственной услуги «Свидетельство об утверждении АГР».

Что поменялось в процедуре согласования АГР в 2025 году

На этом обновления в процедуре получения Свидетельства об утверждении АГР не закончились. 10 марта 2025 вышло Распоряжение Москомархитектуры об изменениях в деятельности Рабочей комиссии по рассмотрению проектных материалов главным архитектором города Москвы. Согласно требованиям, появляется новый термин – «предварительное архитектурно-градостроительное решение» (п.5.1 и 5.2). Первый – для реновационных зданий, второй – для всех остальных объектов капитального строительства.

Согласно п. 5.2 Распоряжения состав предварительного АГР выглядит так:

1. Схема расположения ЗУ в районе;

2. Схема ситуационного плана 1:2000;

3. Ведомость технико-экономических показателей здания;

4. Схема развертки фасадов;

5. СПОЗУ, совмещенная со схемой транспортной организации 1:500;

6. Фотофиксация текущего состояния и фотомонтаж на её основе;

7. Перспективные рендеры здания на фоне окружающей застройки;

8. Материалы благоустройства ЗУ 1:500;

9. Схемы фасадов и их фрагменты (материалы, колористические решения);

10. Схема размещения вывесок (при наличии);

11. Планы подземных, первого и других неповторяющихся этажей;

12. Архитектурно-художественная концепция освещения фасадов (при наличии);

13. Макет 1:2000 (при необходимости).

Более того, к материалам предварительного архитектурно-градостроительного решения необходимо предоставить низкополигональную 3D модель (low poly).

Ниже мы собрали некоторые из популярных вопросов, которые достаточно часто задаются нашим сотрудникам при разработке и согласовании АГР. Следует понимать, что детали процедуры могут меняться – ниже приведены актуальные ответы по состоянию на 2025 год.

Часто задаваемые вопросы

ЕСЛИ В ПЗЗ ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ ЧАСТИ СМЕНЫ ВИДА РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, НО ГПЗУ ЕЩЕ НЕ ПОЛУЧЕН – МОЖНО ЛИ НА ДАННОМ ЭТАПЕ УТВЕРДИТЬ И РАЗРАБОТАТЬ АГР?

Нет, необходимо дождаться получения нового градостроительного плана земельного участка с его измененным функционалом, т.к. АГР непосредственно разрабатывается на основе нового ГПЗУ.

У ЗАСТРОЙЩИКА ИМЕЕТСЯ ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, В СОСТАВ СХЕМЫ БЛАГОУСТРОЙСТВА КОТОРОГО ВХОДЯТ И РАЗЛИЧНЫЕ НЕКАПИТАЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ, МАФЫ, ЛЕТНЕЕ КАФЕ И ПР. НУЖНО ЛИ ИХ ОТРАЖАТЬ В АГР?

В состав схемы благоустройства нужно включать только те элементы, которые формируют структуру участка в плане комфортности, не учитывая эти некапитальные конструкции. Насчет летнего кафе – следует пояснить, что его нужно согласовывать отдельно, там существуют свои требования, поэтому в АГР его отображать преждевременно. В схеме благоустройства Москомархитектура ожидает увидеть дорожки, пешеходные связи, озелененные территории, ландшафтный дизайн. Офисы продаж, навесы – если они не участвуют концептуально, а являются сооружениями некапитального характера, использующимися самостоятельно, МКА не считает необходимым включать их в буклет АГР.

В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА МОЖЕТ ВОЗНИКНУТЬ НЕОБХОДИМОСТЬ В ИЗМЕНЕНИИ ПАРАМЕТРОВ ОБЪЕКТА, НАПРИМЕР, В ЧАСТИ КОЛОРИСТИЧЕСКОГО РЕШЕНИЯ. НУЖНО ЛИ ПОЛУЧАТЬ УТВЕРЖДЕНИЕ НОВОГО АГР? УТОЧНЯЮЩИЙ ВОПРОС – А ЕСЛИ В АГР УКАЗАН КОНКРЕТНЫЙ АРТИКУЛ (МАРКА) ФАСАДНОГО МАТЕРИАЛА, КОТОРЫЙ НА МОМЕНТ ВОЗВЕДЕНИЯ НЕВОЗМОЖНО КУПИТЬ, НО ИСПОЛЬЗОВАТЬ МАТЕРИАЛ С ИДЕНТИЧНЫМИ КОЛОРИСТИЧЕСКИМИ ХАРАКТЕРИСТИКАМИ?

Да. Исходить следует из той ситуации, что АГР – один из тех документов, который используется специалистами Мосгосстройнадзора при проверке объекта, выдаче заключения о соответствии и разрешения на ввод в эксплуатацию. При выявленных отклонениях МГСН не даст делу дальнейший ход. То же самое касается и вашего уточняющего вопроса – это формальный признак для выявления МГСН факта несоответствия выполненных и проектных решений. Общая рекомендация такая: лучше не по каждой «мелочи» корректировать АГР, а действовать по мере накопления пула изменений, будь то колористические решения или технико-экономические показатели.

У ЗАСТРОЙЩИКА ДВА СМЕЖНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКА, НА КОТОРЫХ ОН ПЛАНИРУЕТ ПОСТРОИТЬ ОДИН ОКС. КАКИМ ОБРАЗОМ ФОРМИРУЮТСЯ ТЭП? КАК ОНИ БУДУТ ПРОВЕРЯТЬСЯ ПРИ РАССМОТРЕНИИ АГР?

Такая ситуация случается часто. Важно учитывать, чтобы объект был неделимым целым (например, он может иметь подземную парковку). В данном случае технико-экономические показатели будут складываться из двух ГПЗУ.

НУЖНО ЛИ РАЗРАБАТЫВАТЬ АГР В СЛУЧАЕ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЯ БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ ФАСАДОВ? НАПРИМЕР, ЕСЛИ ПЕРЕКРЫВАЕТСЯ ВТОРОЙ СВЕТ, УСТАНАВЛИВАЕТСЯ АНТРЕСОЛЬ – ИЗМЕНЯЕТСЯ ПЛОЩАДЬ ОКС, НО ВНЕШНЕ НИЧЕГО НЕ МЕНЯЕТСЯ.

Да, разработка необходима. Следует руководствоваться Градостроительным Кодексом РФ (термином «реконструкция») и Постановлением Правительства Москвы №284-ПП о случаях разработки АГР – как раз одним из них и является реконструкция. Так что в данном случае не важно, меняются ли фасады, видны ли внешне будущие изменения в здании или нет.

КАКАЯ ПЛОЩАДЬ УКАЗЫВАЕТСЯ В АГР? ПО ВНЕШНИМ ИЛИ ПО ВНУТРЕННИМ СТЕНАМ?

Существует несколько методик расчета площадей. Основная масса ГПЗУ, выдаваемых сейчас, подразумевает ограничения в виде суммарной поэтажной площади – в габаритах наружных стен. Общая площадь, которая также может указываться в ГПЗУ, рассчитывается в свою очередь по внутренним стенам. Более того, в зависимости от назначения здания, необходимо обращаться к конкретным строительным нормам и правилам по уточнению расчетов ввиду специфики конкретного вида объекта.

НУЖНО ЛИ ОФОРМЛЯТЬ ПАСПОРТ КОЛОРИСТИЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ ФАСАДА ПРИ НОВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ?

Нет, в данном случае альбом Архитектурно-градостроительных решений и так включает в себя колористические проектные предложения, поэтому Паспорт не нужен – это дублирование государственных услуг. При этом, если в дальнейшем на объекте будут проводиться работы по изменению цветов и материалов фасада без реконструкции, то следует уже подготовить Проект колористического решения и оформить Паспорт колористического решения фасадов.