Требования к АГР в Москве в 2026 году. Тренды в столичной архитектуре

Ключ к проектированию – утверждение АГР

Любой объект предварительно должен быть согласован с Москвой посредством государственной услуги «Оформление свидетельства об утверждении АГР», о которой мы подробно писали в своей другой статье по ссылке. Советуем с ней ознакомиться.

Альбом архитектурно-градостроительных решений должен концептуально отражать фасадные, объемно-планировочные, колористические решения здания, формат благоустройства. Будущие отступления на стадии проектирования по 87-ПП и в процессе строительно-монтажных работ формально допустимы, однако потребуют либо справки от МКА, либо вообще пересогласования АГР, так как Мосгосстройнадзор иначе не введет объект в эксплуатацию.

Базовые требования к составу АГР указаны в постановлении Правительства Москвы 284-ПП. Динамику обновлений невозможно недооценить: за 2023 год 284-ПП актуализировалось 3 раза, за 2024 – 6, за 2025 – 5.

Итак, мы понимаем, что ключ к архитектуре объекта для его проектирования в Москве – согласование АГР в Москомархитектуре. В буклете отражается будущий облик объекта максимально точно. В первую очередь нудно соблюдать положения 284-ПП при разработке буклета.

Иерархия и вариативность рассмотрения буклетов АГР

Это один из ключевых трендов с важными последствиями.

В июле 2025 года появилось новое подразделение внутри Москомархитектуры – Архитектурная комиссия во главе с Юлианой Княжевской, председателем МКА. Архкомиссия принимает все виды проектных буклетов для объектов капитального строительства:

• Архитектурно-градостроительная концепция;
• Предварительное архитектурно-градостроительное решение;
• Архитектурно-градостроительное решение;
• Проекты крышных информационных конструкций;
• Проектные материалы ППТ, КРТ, градпотенциалов и благоустройств.

Существующая иерархия заключается в прохождении буклетов нескольких стадий проверок и согласований через Архкомиссию:

1. Техническая проверка состава заявления. Здесь может быть отказ по причине некомплектности материалов.
2. Комплексная проверка Архкомиссией буклета. Тут задействованы сотрудники Москомархитектуры, Мосгоргеотреста, ГлавАПУ, Департамента информационных технологий. Здесь происходит оценка архитектурного решения, анализ ТЭП, благоустройства, пожарной безопасности и пр. Если возникают вопросы к архитектуре, то заявитель вызывается на встречу. На ней может присутствовать Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов и дать личные пожелания. Встречи короткие, поставлены на поток – у вас будет 5-8 минут, чтобы обсудить предмет буклета. В отрицательном случае застройщику укажут на недостатки и отправят на повторное рассмотрение. Положительным же результатом будет являться заключение Главного архитектора, с выпуском которого инициируется следующий этап.
3. Рассмотрение буклета на повестке у Мэра Москвы. Сергей Собянин лично вовлечен в финальном принятии решения ключевых городских объектов, однако может участвовать в анализе даже самых простых проектов. Этот этап автономный, поэтому здесь заново могут быть: отказ, рекомендации на доработку или положительное решение Мэра.

Тем не менее, это еще не конец, ведь нужно получить Свидетельство об утверждении АГР, как мы ранее говорили. А это отдельная процедура, по которой предусмотрена иная подача материалов.

Есть возможность немного сократить путь – для Архкомиссии подготовить буклет АГР с одним, но очень сильным архитектурным вариантом и высокополигональной моделью. В таком случае, если Мэр одобрит вариант здания, предложенный заказчиком, то автоматически при подаче Свидетельство об утверждении АГР будет оформлено.

Однако на нашей практике мы пока не сталкивались с такими прецедентами – сам Сергей Кузнецов любит вариативность и многообразие на первом этапе рассмотрения проекта. К тому же, в открытом доступе (в различных телеграм-каналах) вы можете самостоятельно увидеть, что даже крупнейшие застройщики и топовые архитектурные бюро на данном этапе как раз-таки стараются предлагать минимум 3 варианта проекта, чтобы иметь конструктивный диалог и повысить вероятность и скорость согласования.

Вывод: согласовать архитектуру проекта на стадии АГР – достаточно нетривиальная задача. Она потребует времени (сейчас это, как правило, 3-6 месяцев) и тщательного сопровождения. Изначально стоит готовить хотя бы 3 варианта архитектурных решений, а затем, вероятнее всего, потребуется несколько раз посетить Москомархитектуру, чтобы после доработать буклеты до синхронизации представления застройщика и города.

Современная архитектура

Москва всегда характеризовалась архитектурной дробностью и дискретностью разновременных эпох в своем облике. В этом легко убедиться: куда ни посмотри, можно наблюдать на одном горизонте здания разных эпох, которые удачно или не совсем, но сосуществуют в едином городском ландшафте. В этом как раз-таки и заключается столичная архитектурная идентичность.

Банальный пример – вид на Большой театр и ЦУМ с Театрального проезда или с улицы Петровка. Это два памятника гетерогенных архитектурных эпох (первая половина XIX века и начало XX соответственно), но сейчас они воспринимаются в полотне застройки как части одного целого. Хотя и мы уже не задумываемся об этом.

Москомархитектура и Правительство Москвы прекрасно понимают исторические реалии, поэтому соответствующим образом регулируют и современное строительство – оно должно быть технологичным, где-то визионерским, не похожим на старое. Это парадигма лично пропагандируется и Сергеем Кузнецовым, и Сергеем Собяниным. Такими решениями в нынешнее время и создаётся очередной «пласт» в архитектурно-культурном слое столицы.

Тенденции можно выразить в нескольких ключевых принципах. Исключаются типичные непропорциональные формы зданий и вентилируемые фасады, присущие «лужковской эклектике», а также прочие дешевые и «фейковые» материалы (например, металлические вставки и панели «под дерево»). Вместо них практикуются вертикальные объемы со стеклом, металлом, ламелями. Корпуса размещаются на единых стилобатах, иногда с применением пластики: вокселей, эркеров, арок. Колористические решения стали чище, без кричащих цветов, с акцентом на минимализм, практичность, долговечность, красоту, технологичность.

Кто-то скажет, что это однозначный плюс, ведь создаётся большое число уникальных объектов с мировым именем, расширяется бренд Москвы (когда, например, её узнают иностранцы по Парящему посту в Зарядье!), обогащается культура нашей страны, развивается инфраструктура, создаются новые места притяжений, привлекаются новые туристические потоки и пр. И это, безусловно, прекрасно.

Другие заметят, что этот тренд к 2026 году превратился в некий антипод хрущевскому «исключению архитектурных излишеств». Торжество современного архитектурного стиля, как его назвал Сергей Кузнецов – «эмоциональное техно» (или эмотек) – безусловно, бьёт по кошельку конечного потребителя: покупателей, собственников, жителей. Тренд «современных архитектурных излишеств» распространяется все больше и больше на рядовые объекты (даже в Новой Москве) – а это в свою очередь сильно усложняет локальным застройщикам модель быстрого и экономичного строительства простых районных строений. Возвести где-то на задворках склад или маленький магазин-коробку из самого простого и дешевого сэндвича становится почти невозможной задачей.

Резюме. Как бы то ни было, сей факт нужно принять. Следование принципам современных архитектурных решений в практически любых новых строительных проектах в Москве со всеми культурными и экономическими нюансами – это реальность. А это значит, что уже на стадии концепции и разработке буклета АГР нужно детально и вдумчиво подходить к облику будущего объекта и учитывать текущие архитектурные течения.

3D-модели и цифровизация

Одного буклета АГР для рассмотрения проектных материалов недостаточно. С 2024 года в процедуру внедрены цифровые 3D-модели двух типов: высокополигональная (ВПМ, high-poly) и низкопологинальная (НПМ, low-poly), а регламентируют их разработку требования Распоряжения МКА и ДИТ.

ВПМ – более детализированная, предназначена для размещения в цифровом двойнике и в мета-вселенной Москвы. НПМ – облегченная, нужна для быстрой загрузки и интеграции в городские IT-системы.

В зависимости от вида буклета и стадийности его подачи в заявление прикладывается одна или несколько моделей:

1. Для Архитектурной комиссии:
2. НПМ вместе с концепцией АГР (для предварительного согласования архитектурно-художественного восприятия объекта, без проверки параметров застройки). Если в альбоме один или два варианта архитектуры, то на каждый из них нужна НПМ. Если же опций три и более – выбирается приоритетная, и только на неё нужна НПМ.
3. НПМ вместе с проектным материалом АГР без детализации фасадных решений.
4. ВПМ вместе с проектным материалом АГР с детализацией фасадов.

2. Для оформления государственной услуги на получение «Свидетельства об утверждении АГР»: ВПМ + НПМ.

Каково предназначение моделей? Они решают две задачи. Первая – это интерактивное и более глубокое рассмотрение проектных предложений на больших экранах в больших залах на всех вышеуказанных комиссиях. Грубо говоря, модель нужно «покрутить-повертеть», оценить, как здание вписывается в 3D в текущую застройку. А это, конечно, гораздо удобней и наглядней, чем раньше – с обычными 2D-рендерами и чертежами из альбома. Вторая задача – это наполнение цифровых карт, баз данных и архивов, описанных ранее, актуальными моделями зданий.

Интересный факт: на портале государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ГИС ОГД) Москвы в различных слоях Правил землепользования и застройки уже существует отдельная вкладка – «трехмерные цифровые модели / Архитектурная комиссия».

Невооруженным глазом заметно, что число утвержденных проектов с моделями уже давно перевалило за сотни и с каждым месяцем лишь увеличивается.

Итог. 3D и цифровизация – наступившая реальность. Стоимость и срок на разработку моделей необходимо учитывать при планировании АГР, поскольку без них Москомархитектура даже не будет рассматривать заявку.

Готовность к дальнейшим изменениям

Пока текст этой статьи редактировался, произошла очередная реформа – возможно, самая масшабная. 3 декабря 2025 года вышло постановление Правительства Москвы №2993-ПП о реструктуризации Департамента градостроительной политики путем влияния с Москомархитектурой. Таким образом, МКА как автономного органа больше не существует, а ведь организация в текущем была основана в 1992 году и функционировала без малого 34 года.

Что это означает? Фактически у МКА новый руководитель – теперь не Юлиана Княжевская, а начальник ДГП Владислав Овчинский, который ранее отличался управленческими успехами в Госинспекции по недвижимости и Департаменте инвестиционной и промышленной политики. Очередные нововведения, изменение требований к проектам, корректировка схемы межведомственных взаимодействий и согласований буклетов – вполне логично, что хотя бы часть из этого уже не за горами, и 2026 год начнется с новых «правил игры».

Если бы даже этого события не случилось, тезис все равно бы был верен – действительно за последние года МКА стабильно раз в несколько месяцев публиковала обновления, требования, постановления, распоряжения, инструкции и т.д.

Заключение. Согласование архитектуры в Москве – стремительно развивающееся и изменяющееся направление, поэтому в процессе подготовки и разработки проекта нужно держать руку на пульсе и быть в курсе актуальных требований, что непрофильному заказчику сделать затруднительно – стоит положиться на надежных и проверенных подрядчиков.

Общие выводы

1. АГР – обязательный старт. Утверждение Архитектурно-градостроительного решения по 284-ПП является неотъемлемым первым этапом любого проектирования в Москве. Без этого невозможно грамотное проектирование и дальнейший ввод объекта в эксплуатацию.
2. Согласование усложнилось, стало иерархичным и более долгим. Процесс утверждения архитектуры превратился в многоступенчатую процедуру с вовлечением представителей Москомархитектуры, Главного архитектора и Мэра. Для успешного прохождения рекомендуется готовить минимум три варианта архитектурного решения, а вся процедура может занимать до полугода.
3. Архитектура как новый культурный пласт. Современная московская архитектура рассматривается властями как закономерный вклад в историко-культурный облик города. Следование актуальным трендам – не пожелание, а требование для всех объектов.
4. Цифровизация – обязательное условие. С 2024 года подача как концепции, так и итогового АГР невозможна без предоставления цифровых 3D-моделей. Их разработка стала новой обязательной статьей расходов и временных затрат в проектном планировании.
5. Динамика изменений. Только за последние 1,5-2 года требования к проектным материалам и структура согласований менялись несколько раз. В декабря 2025 года Москомархитектура входит в состав ДГП, что повлечет и последующие кардинальные изменения. При планировании проекта нужно так же иметь это в виду.

Таким образом, успешная реализация проекта в Москве к 2026 году требует от застройщика глубокого понимания не только формальных процедур, но и архитектурной политики города, а также готовности к длительному процессу согласований и адаптации к резко меняющимся требованиям.

Мы, эксперты компании ENCOM, с удовольствием поможем вам минимизировать риски, затраты и сроки на этапе разработки АГР и моделей – поскольку уже много лет активно и успешно занимаемся данным направлением, регулярно выполняем от 7-10 проектов ежемесячно (АГР, АГК, 3D-модели). Мы привыкли к «системе перманентных нововведений» в исполнительных органах власти Москвы, поэтому быстро адаптируем свои рабочие процессы под связку «заказчик – город». С нашей помощью ваш проект возьмет хороший и наиболее гладкий старт из возможных.