Архитектурно-градостроительное решение (АГР)

Когда требуется разработка АГР

Альбом архитектурно-градостроительного решения – документ предварительного, или эскизного, проектирования. Таким образом, он предваряет этап классического проекта с разработкой всех разделов по Постановлению Правительства РФ №87-ПП.

АГР нужен в Москве при следующих ситуациях:

• Планируется строительство нового объекта недвижимости;
• Планируется реконструкция существующего здания;
• Требуется процедура легализации самовольной постройки.

Далее на странице мы не будем касаться требований последнего пункта, потому что они специфичны и представляют наименьший интерес. Расскажем ниже о двух основных вариантах АГР – для строительства и реконструкции.

Цель и суть архитектурно-градостроительного решения

Может показаться, что согласование АГР – этап быстрый и простой, однако в последние годы Москомархитектура настолько усложнила этот процесс, что сейчас его можно назвать полноценным мини-проектированием здания с циклом согласования от 3 до 6 месяцев.

Таким образом, на текущий период времени вышеуказанные требования распоряжения вступили в АГР обеспечивает гармоничное взаимодействие новых проектов с окружающей застройкой, установить современную планку архитектуры, сформировать удобную и устойчивую городскую среду, сохранить историческое наследие.

Именно для этого на этапе разработки буклета необходимо учитывать сразу все основные действующие градостроительные нормы, учитывающие, например:

• Инженерную топографию и существующие подземные коммуникации;
• Экологическую безопасность.
• Функциональное назначение;
• Транспортное расположение и потоки;
• Пожарную безопасность;
• Градостроительное зонирование и правила землепользования и застройки (ПЗЗ);

Процедура согласования АГР в Москве

Этапность согласования АГР начинается с классической исходной точки – получения ГПЗУ с актуальными для застройщика технико-экономическими показателями строительства. Если же его нет, разрабатывать АГР пока смысла не имеет – нужно оформить госуслугу на внесение изменений в ПЗЗ с помощью архитектурно-градостроительной концепции и получить заветный градостроительный план земельного участка. Кстати, наша команда ENCOM может так же помочь вам в этом вопросе.

Итак, получив свежий ГПЗУ, следует действовать по следующему алгоритму:

После согласования Мэра – подача всех проектных материалов на госуслугу «Свидетельство об утверждении АГР». Срок получения Свидетельства: 15-25 дней. Этот этап пока сохраняется, хотя обсуждается его упразднение.

• Градостроительный аудит земельного участка и исходных данных. Срок: 5-10 дней.
• Корректировка АГК либо создание концепции с нуля и её утверждение с заказчиком. Важно проработать не один вариант архитектуры (об этом далее отдельно). Срок: 10-40 дней, в зависимости от сложности.
• Формирование буклета АГР. Срок: 5-7 дней.
• Низкополигональная 3D-модель. Срок: 5-15 дней после утверждения заказчиком АГР.
• Разработка ЦИМ – цифровой информационной модели, соответствующей детализации низкополигональной. Срок: 5-15 дней после утверждения заказчиком АГР.
• Подача буклета, НПМ и ЦИМ на Архитектурную комиссию в адрес Департамента градостроительной политики (раньше тоже направлялись в адрес Москомархитектуры). Срок: 3-5 недель на получение ответа.
• Приглашение на Архкомиссию. Следует явиться, выслушать пожелания представителей, внести корректировки и подать АГР, НПМ и ЦИМ заново. Срок: может быть несколько итераций от 2-3 недель до 2-3 месяцев.
• После прохождения Архкомиссии буклет попадает на рабочее рассмотрение на Совещание Мэра Москвы. Срок: 1 месяц.
• Если Мэру приглянулся один из вариантов в буклете, заявителя попросят дополнить материалы высокополигональной моделью и увеличить детализацию ЦИМ. Срок на техническую разработку: 2-3 недели.
• Если Мэру не понравятся варианты, то следует пересмотреть проектные решения и откатиться назад.
• Подача буклета АГР, ВПМ и обновленной ЦИМ на Совещание Мэра. Срок: 1 день на подачу и 2-3 недели на получение ответа.
• После согласования Мэра – подача всех проектных материалов на госуслугу «Свидетельство об утверждении АГР». Срок получения Свидетельства: 15-25 дней. Этот этап пока сохраняется, хотя обсуждается его упразднение.
  
  

Особенности согласования АГР на Архкомиссии и Совещании у Мэра

Нашим клиентам мы заранее освещаем следующие важнейшие моменты:

1. Желательно, чтобы буклет АГР содержал в себе минимум 3 разных варианта объекта. Нужно поработать с формообразованием объекта, пластикой его фасадов, предложить различные фасадные материалы. Возможно, скомбинировать это с разными предложениями благоустройства. Просто изменить RAL фасадных панелей – вряд ли поможет. Таковы текущие реалии. И Архитектурная комиссия, и Мэр любят выбирать и сравнивать, а не смотреть в проект с одним предложением. Да и со статистической точки зрения вариативность увеличивает шансы успешного согласования проекта.
2. Архитектура – критична, даже для простых районных объектов. Даже для зданий в Новой Москве. Даже для складских строений в промзоне. Как бы это странно или нецелесообразно не казалось, но Москомархитектура, главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, Мэр Сергей Собянин четко взяли вектор на современную и интересную архитектуру, и теперь это касается всех будущих объектов без исключения. Здесь мы говорим об этих трендах подробнее.
   
   

1. Нужно быть открытым к диалогу, проявлять гибкость. Значительная часть согласования –походы в Архкомиссию и обсуждение содержания АГР. Нужно приезжать на каждое заседание, корректировать альбом, как просят специалисты МКА. Мы готовы полностью взять этот этап на себя. Вы же можете принимать участие в заседаниях совместно с нашей командой, а можете полностью делегировать нам – мы будем выдавать в том числе и отчеты о заседаниях.
2. Общий срок подготовки АГР в 2026 году занимает большой интервал времени. Минимум нужно закладывать 3 месяца, но и то при довольно радужных обстоятельствах. Зачастую потребуется 4-6 месяцев до заветного получения Свидетельства об утверждении архитектурно-градостроительного решения.

Исходные данные для разработки АГР

Список ниже – достаточный для достоверного первичного анализа:

• Градостроительный план земельного участка;
• Правоустанавливающие документы;
• Выписки из ЕГРН;
• Договора с ресурсоснабжающими организациями;
• Актуальный инженерно-топографический план земельного участка;
• Техническое заключение об обследовании (с выводами о несущей способности и фактическими обмерами помещений) – для будущей реконструкции;
• Ранее разработанные материалы архитектурных концепций, эскизные проекты, визуализации.

Стоимость архитектурно-градостроительного решения

Цена для каждого объекта определяется с учётом:

• Цели проектирования – строительство или реконструкция;
• Стадийности работы: разработка концепции с нуля + АГР, разработка АГР по уже имеющейся концепции либо корректировка существующего Архитектурно-градостроительного решения;
• Площади, строительного объема и «сложности» здания: фасадных решений, высотности, конструктива, конфигураций помещений;
• Необходимости сопровождения на Архитектурной комиссии;
• Срочности разработки.

Базовые расценки стоимости разработки Архитектурно-градостроительного решения (АГР)

Эксперты ENCOM готовы начать АГР не с нуля, а уже по имеющимся наработкам коллег и замечаниям, полученным от Архитектурной комиссии. В данном случае ценообразование индивидуально, поскольку зависит не только от параметров самого объекта, но и характера замечаний и степени первичной проработки проектных материалов.

Чем грозят отклонения строительства от утвержденного АГР

Архитектурно-градостроительное решение используется в течение всего цикла реализации проекта, поэтому полное соответствие объекта внешнему облику из буклета – важнейший фактор успеха. Контролировать соответствие возложено на Мосгосстройназор (МГСН).

• В первую очередь, МГСН при выдаче разрешения на строительство фиксирует номер Свидетельства об утверждении Архитектурно-градостроительного решения;
• Далее в процессе возведения здания и строительства благоустройства, проводя государственный надзор, инспекторы МГСН сверяют текущие параметры с указанными в АГР;
• И на стадии ввода в эксплуатацию специалисты Мосгосстройнадзора максимально полно проверяют построенные объекты на соответствие АГР. Здесь важны абсолютно все детали.

Степень критичности отклонений ранжируется. За некоторые из них предусмотрены серьезные штрафы и необходимость пересогласования АГР.

Суммы штрафов начисляются за каждый вид нарушения по отдельности. Значит, итоговая сумма может быть колоссальной, если выявятся несколько типов отклонений от АГР.

АГР от ENCOM – как мы работаем

Компания ENCOM успешно работает с 2017 года. С момента основания мы занимается разработкой буклетов АГР – и уже согласовали более 250 альбомов. Мы накопили уникальный опыт и приспособились к постоянно меняющимся требованиям города.

Мы не гарантируем, что в процессе вашего проекта не будет введено очередных нововведений, но уверенно декларируем, что оперативно погрузимся в проект, минимизируем риски и в любом случае доведем Архитектурно-градостроительное решение до получения Свидетельства об утверждении, чтобы вы полноценно запустили проектирование объекта.

Поручив компании ENCOM разработку АГР, вы получите:

• Градостроительный аудит. Выявим все риски и подводные камни вашего проекта на берегу;
• Полную проработку буклета, начиная с концепции. Начнем с референсов и эскизов, которые предварительно утвердим с вами, а потом приступим к детализации альбома;
• Постоянную связь и сервис. С вами в контакте проектный менеджер и главный архитектор;
• Разработку всех сопутствующих 3D-моделей: цифровой информационной (IFC), низкополигональной (low-poly), высополигональной (high-poly). Всё готовится нашими штатными специалистами, без посредников и затягиваний;
• Сопровождение – отслеживаем приглашения на Архкомиссию и сами пребываем на неё, вступаем в диалог с представителями и учитываем их советы. Но при том и отстаиваем и транслируем ваши интересы.
• Работу «под ключ» – можем начать с технического обследования здания под реконструкцию, а продолжить полной разработкой проектной и рабочей документацией по 87-ПП с прохождением экспертизы.

Выводы

Разработка и согласование Архитектурно-градостроительного решения в Москве – это критически важный и сложный этап, определяющий судьбу всего проекта. Подводя итог, выделим ключевые инсайты:

1. АГР – обязательный «входной билет» в любой строительный проект в Москве. А получение Свидетельства от Департамента градостроительной политики – юридическое основание для перехода к генеральному проектированию и получению разрешения на строительство.
2. Процесс превратился в мини-проектирование. Согласование занимает до 6 месяцев и требует серьезной проработки не только архитектуры, но и градостроительных, инженерных, транспортных и противопожарных норм.
3. Ключ к успеху – вариативность и диалог. Необходимо прорабатывать минимум 3 принципиально разных решения и быть готовым гибко их корректировать по замечаниям экспертов Архкомиссии.
4. Отклонения от утвержденного АГР – риск. Мосгосстройнадзор строго контролирует соответствие. Критичные изменения влекут за собой штрафы до 1 млн рублей, необходимость пересогласования буклета и простои проекта.
5. Экспертиза и опыт подрядчика решают. В условиях постоянно меняющихся требований и субъективных факторов работа с опытным исполнителем, который глубоко понимает процедуру и имеет наработанные связи – это главный фактор минимизации рисков и сроков. ENCOM – один из таких надежных исполнителей.
6. Инвестиция в качественный АГР – инвестиция в успех всего проекта. Грамотно подготовленное и согласованное решение закладывает прочный фундамент для всех последующих этапов, предотвращая конфликты с городом и финансовые потери на стадии строительства.

Доверьте разработку и согласование АГР команде ENCOM – мы обеспечим вашему проекту уверенный старт и пройдем этот сложный путь вместе с вами до результата.