Экспертиза самовольных построек

Что является самовольной постройкой

Строительный объект или его часть может быть признан самовольной постройкой (и впоследствии подлежать строительно-технической экспертизе), если он был возведен:

• На земле, назначение которой не допускает строительства зданий подобного типа.

• Без наличия пакета исходной документации или получения соответствующих разрешений в надзорных инстанциях.
• С допущением нарушений законодательства, технических требований, правил безопасности, включая пожарную.
• Для Москвы в частности: при получении разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию не от Мосгосстройнадзора (МГСН) – а, например, от Префектуры.
• Для Москвы в частности: при нарушении договора аренды с городом со статусом землепользования «эксплуатация», т.е. без заключения дополнительного соглашения со статусом «строительство» или «реконструкция».

Виды строительно-технической экспертизы самовольной постройки

Самовольная постройка без проведения исследования и, по мере необходимости, приведения её в нормативное состояние, потенциально подлежит сносу. Однако существуют механизмы амнистии незаконного строительства или реконструкции.

Чтобы спасти самострой, располагающийся в Москве, владельцу понадобится пойти одним из нижеперечисленных путей, каждый из которых предполагает привлечение экспертов:

1. Провести экспертизу самовольной постройки до начала административного урегулирования или судебных разбирательств. Это частная строительно-техническая экспертиза, которая может сопровождаться градостроительным и юридическим аудитом объекта недвижимости с целью заранее выяснить все факторы риска и заблаговременно принять решение и меры по будущей легализации самостроя.
2. Провести строительно-техническую экспертизу самовольной постройки, включенную в перечень 819-ПП, в рамках административного (внесудебного) урегулирования посредством обращения в Государственную инспекцию по недвижимости (в Москве). Чтобы обойти судебный процесс, необходимым фактором будет являться подготовка Заключения о соответствии (ЗОС), которое как раз-таки и является результатом строительно-технической экспертизы.
3. Провести строительно-техническую экспертизу самовольной постройки в рамках суда с привлечением назначенного судом подрядчика (независимой экспертной организации). Однако с ноября 2023 здесь есть нюанс – подобный эксперт в суде отныне является только государственным.

Ответы экспертов относительно характеристик незаконно возведённого объекта становятся основой для дальнейших действий – сносе или легализации.

Стоимость экспертизы самовольной постройки

Цена определяется индивидуально для каждого клиента с учётом:

• Правовой ситуации самовольной постройки, типа экспертизы (частная, для Госинспекции и ГЗК или для суда)
• Общей площади здания и конкретно самовольно возведенных площадей
• Срочности проведения экспертизы самовольной постройки
• Количества вопросов, формируемых перед экспертами для получения ответов

Базовые расценки стоимости строительно-технической экспертизы самовольной постройки

Вопросы строительно-технической экспертизы самовольной постройки

Выполняя исследование строительного объекта, подходящего под определение самовольной постройки, специалисты отвечают на следующие стандартные вопросы:

• Какому техническому состоянию соответствует самовольная постройка?
• Отвечает ли самовольная постройка требованиям российского законодательства – строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным (согласно соответствующим ФЗ, ПП, ГОСТ, СП, СаНиН и т.д.)?
• Представляет ли объект опасность для жизни и здоровья людей?

Помимо того, в ходе экспертизы, проводимой в отношении самовольной постройки (по требованию заказчика или суда), могут рассматриваться такие вопросы, как:

• История изменений технико-экономических показателей здания. Обследование хронологически показывает историю изменений с их классификацией по видам: перепланировка, реконструкция, капитальный ремонт и т.д.
• Капитальность или некапитальность самовольно возведенных площадей и конструкций.
• Возможность возвращения постройки в состояние, в котором её нельзя назвать самовольной: экспертиза устанавливает, можно ли без потери несущих характеристик, без нарушения нормативов, технически и экономически целесообразным способом демонтировать самострой.

Полный список вопросов, рассматриваемых в процессе строительно-технической экспертизы самовольной постройки, определяется её спецификой и парадигмой претензий к ней со стороны надзорных органов.

Государственная строительно-техническая экспертиза самовольного строительства для суда

Осенью 2023 года Министерство Юстиций Российской Федерации, в структуре которого имеется собственный экспертный институт, занимающийся в том числе и экспертизой самовольных построек, предложило закрепить право на выполнение судебных экспертиз только государственным учреждениям.

Инициатива была услышана – 31 октября 2023 года Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал распоряжение о вышеуказанном, которое сразу же вступило в силу.

Почему это важно? Ни в коем случае не умаляя заслуг экспертов из государственных организаций – результаты их заключений для собственников самовольных построек в превалирующем значении являются отрицательными, что почти всегда чревато полным сносом самостроя. Действительно, в любом здании есть нарушения – даже не самостройном, и госэксперты их грамотно выявляют. Однако существует тонкая грань между наличием нарушений и вытекающей из них угрозе жизни людей, что не всегда тождественно. Важна именно некритичность и устранимость нарушений, для того, чтобы даже легализовать самострой в судебном порядке.

Однако в связи с чрезмерной строгостью судебных государственных экспертиз, которые не всегда рассматривают варианты устранимости нарушений самовольной постройки, крайне эффективным методом увеличения шансов на амнистию самостроя в суде является досудебная экспертиза от независимого строительно-технического специалиста с опытом аналогичных работ. Такое исследование помогает как раз-таки устранить эти нарушения, подготовившись к суду.