IFC цифровая информационная модель для АГР

Смысл ЦИМ и предпосылки внедрения на этапе АГР

Москва много активно придерживается принципов автоматизации и цифровизации, и её градостроительная отрасль – не исключение. Ни для кого ни секрет, что первым этапом взаимодействия и согласования с городом будущего объекта недвижимости для девелопера – это получение Свидетельства об утверждении АГР по Постановлению Правительства Москвы 284-ПП.

Именно поэтому модернизация затронула и этот этап. С 19 января 2026 года технологии информационного моделирования должны применяться на этапе разработки АГР. Новшество состоит в том, что состав файлов на Архкомиссию и рассмотрение у Мэра пополняется новыми форматами: IFC и XML.

Как отмечают специалисты Мосстройинформ, в первую очередь, безусловно, этот шаг принят развития отрасли проектирования. Кроме этого, от внедрения цифровых информационных моделей есть и другие плюсы: автоматизация и ускорение проверок, а также получение и хранение точных, объективных данных.

Что представляет собой IFC модель

ЦИМ в формате IFC – это модель, разработанная по технологии информационного моделирования (BIM), которая включает в себя следующие характеристики и параметры:

• Планы и разрезы;
• Отображение фасадов;
• Экспликации и спецификации;
• Технико-экономические показатели;
• Узлы и виды фасадов.

Цифровая информационная модель состоит из двух частей:

• Планировка земельного участка;
• Архитектурные решения ОКС.

Этапы разработки ЦИМ

ЦИМ – это целый цикл разработки. Заказчику важно понимать, что модель дорабатывается в процессе согласования проектного буклета в Москомархитектуре. Основными шагами разработки IFC-модели можно назвать следующие вехи:

1. Подготовка первичной ЦИМ на первом этапе подачи буклета в Архитектурную комиссию. Здесь ЦИМ прилагается не только к альбому АГК или АГР, но еще и низкополигональной модели (НПМ). По сути, НПМ – это упрощенная 3D-модель здания и земельного участка, поэтому цифровая информационная модель тоже достаточно упрощенная. Она включает в себя:

1. Суммарную поэтажную площадь в габаритах наружных стен;
2. Общую площадь здания;
3. Этажность;
4. Площадь помещений.

Фактически в таком виде ЦИМ заменила ранее необходимые к разработке файлы в формате DWG с обводками. Проверка модели проходит автоматически, ведь показатели напрямую генерируются из неё.

На данном этапе ЦИМ разрабатывается с нуля в программном обеспечении BIM-моделирования. Специалисты компании ENCOM применяют распространенный софт Revit.

2. После прохождения Архитектурной комиссии объект попадает на рассмотрение к Мэру Москвы. Альбом АГР тут уже дополняется высополигональной 3D-моделью здания – более детализированной. Соответственно, ЦИМ модель здесь претерпевает «апгрейд» и увеличение детализации, а именно:

1. Уточнение объемно-планировочных решений;
2. Прорабатотка внешних архитектурных (фасадных) решений;
3. Уточнение модели местности – она носит упрощенный характер (без МАФов, только площади озеленения и твердых поверхностей).

Финалом этого этапа является положительное решение Мэра и оформления Свидетельства о утверждении АГР. Зеленый свет для проектирования объекта дан. Но на этом работа ЦИМ не всегда заканчивается.

3. В случае необходимости будущего прохождения Мосгосэкспертизы (МГЭ) – например, при бюджетном формате финансирования строительства, на экспертизу как-раз таки попадает и сама ЦИМ. Поэтому для успешного прохождения её следует доработать во второй раз уже по требованиям МГЭ.

Важно отметить, что требования к IFC модели на двух предыдущих этапах синхронизированы с требованиями к BIM-моделям, предъявляемыми МГЭ.

Требования к IFC модели в рамках АГР

Нововведениями января 2026 года определены требования к атрибутивному составу ЦИМ разделов ПЗУ, АР и КР. Введен новый набор атрибутов RUS_SET_AGR для идентификации параметров, используемых в ЦИМ АГР. Атрибутивный состав IFC модели в рамках АГР полностью идентичен, как мы ранее отметили, требованиями МГЭ к BIM-моделям. Его фрагмент представлен ниже:

МИНИМАЛЬНЫЙ НАБОР АТРИБУТОВ ЭЛЕМЕНТОВ ЦИМ ДЛЯ IFCSITE

МИНИМАЛЬНЫЙ НАБОР АТРИБУТОВ ЭЛЕМЕНТОВ ЦИМ ДЛЯ IFCZONE И IFCSPACE