Легализация самовольных построек через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК)

Два пути легализации – через ГЗК или ДГИ

Москва является самостоятельным регионом России, и в ней существует собственный порядок легализации самовольных построек. В столице такие объекты выявляются Госинспекцией по недвижимости, а затем вносятся в реестр Постановления Правительства Москвы № 819-ПП, которое сильно обременяет здание. Далее необходимо либо легализовать самовольную постройку, либо снести.

В настоящее время московским законодательством предусматривается следующие варианты сохранения незаконно возведенной или реконструированной недвижимости:

1. Внесудебный, инициируемый подачей заявления в Госинспекцию. Это многоступенчатый процесс, включающий проведение в отношении самостроя технических экспертиз с разработкой заключения о соответствии (ЗОС) и архитектурно-градостроительного решения (АГР), — а затем получение положительного решения Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), фактически являющегося «зеленым светом» к легализации самостроя. Дальнейшим обязательным шагом является выплата административного штрафа за несогласованное возведение объекта.

2. Судебный. Классический способ, в столице подразумевает разбирательство с Департаментом городского имущества (ДГИ). Это не менее простой и, как правило, более долгий процесс, в общем случае включающий такие шаги, как: проведение досудебной экспертизы самовольной постройки, исправление выявленных нарушений и выполнение повторной досудебной экспертизы; выполнение в рамках суда с ДГИ государственной экспертизы самостроя, подтверждающей возможность легализации самостроя или необходимость его сноса за деньги владельца; получение соответствующего решения суда в отношении самостроя.

Результатом узаконивания самостроя, было ли оно осуществлено путем обращения в ГЗК или суда с ДГИ становятся внесение актуальных данных в государственные базы недвижимости, получение владельцем права собственности, исключение самостроя из списка 819-ПП и снятие обременений на ограничение пользованием и (или) эксплуатацией.

Стоимость легализации самовольной постройки через ГЗК

Цена определяется индивидуально для каждого клиента с учётом:

• Правовой ситуации самостроя;
• Рекомендаций Госинспекции по недвижимости Москвы;
• Общей площади здания и конкретно самовольно возведенных площадей;
• Возможных ранее проводимых работ в рамках легализации самостроя;

Базовые расценки Заключения о соответствии самовольной постройки:

Легализация самостроя через ГЗК

Вариант легализации через Градостроительно-земельную комиссию — не самый быстрый процесс, но он характеризуется относительной лояльностью и самыми высокими шансами на амнистию и сохранение объекта в текущих габаритах. При условии корректного оформления исходной документации и отсутствия критериев, обуславливающих легализацию самовольной постройки через ГЗК невозможной, решение комиссии с большой вероятностью будет положительным.

В свою очередь, получение отрицательного решения ГЗК не означает для владельца сразу обязательный снос самовольной постройки, а возможность воспользоваться вторым вариантом – сохранением объекта в суде (а в обратном порядке при достижении определенных обстоятельств такая схема будет недоступна).

В чем заключается метод сохранения незаконных построек через Градостроительно-земельную комиссию в Москве? В том, что если объект не несет угрозу жизни и здоровью, Москва готова снять все претензии после оплаты штрафа собственником в городскую казну. Таким образом, этот путь представляет собой некий симбиоз владельца недвижимости и городской администрации.

Этапы легализации самостроя через ГЗК

В общем случае последовательность легализации самовольной постройки через ГЗК включает следующие шаги:

1. Подача заявления в Госинспекцию по недвижимости (ГИН) о возможности легализации внесудебным путем.

2. Рассмотрение межведомственной комиссией при ГИН решения о принципиальной возможности избежать сноса самостроя, выражающегося в протоколе МВК и последующем ответе собственнику Госинпекции с направлением рекомендаций по разработке технической документации для инициирования процесса через ГЗК.

3. Подготовка хозяином самостроя, например: заключения о соответствии, архитектурно-градостроительного решения, независимой оценки пожарных рисков, паспорта безопасности, заключения кадастрового инженера и пр. В сумме вышеперечисленные документы подтверждают, что рассматриваемая самовольная постройка соответствует нормам российского и московского права. Оформление документации проводится независимым подрядчиком в лице аккредитованной компании, которой и является ENCOM.

4. Проведение представителями Госинспекции по недвижимости повторного обследования самостроя с целью сопоставления с выводами в ранее разработанных технических документах.

5. Градостроительно-земельная комиссия формирует решение относительно возможности легализации рассматриваемого самостроя и выпускает соответствующий протокол – это промежуточный результат, означающий успех, после которого остаются формальные шаги. В зависимости от специфики самостроя решением ГЗК может предусматриваться изменение правил землепользования для участка и аналогичные меры, необходимые для финализации процедуры.

6. Заключение с ДГИ договора краткосрочной аренды земли на 11 месяцев 28 дней.

7. Выплата владельцем самостроя штрафа в государственную казну.

8. Финальное обследование Госинспекцией по недвижимости бывшего самостроя, прошедшего процесс легализации через ГЗК, и выпуск Градостроительно-земельной комиссией акта обследования. Исключение объекта из реестра 819-ПП.

Обычно срок внесудебной легализации составляет 6-9 месяцев до получения выписки из протокола ГЗК.

Размер штрафа для самовольной постройки

Этот вопрос, очевидно, волнует всех собственников, столкнувшихся с вопросом легализации своей недвижимости, попавшей в 819-ПП – «реестр самовольных построек». В некоторых случаях по понятным причинам он является камнем преткновения ввиду размера и нежелания его оплаты ввиду возможности судебного способа сохранения.

Проектно-экспертная компания ENCOM полностью поддерживает в этом вопросе собственников. Мы считаем, что необходимо просчитать экономику всех вариантов легализации, прежде чем выбирать какой-либо вариант, поэтому безвозмездно предлагаем выполнить расчет штрафа до заключения договора. В случае «адекватности» суммы штрафа мы будем полезны в разработке технической документации для легализации через ГЗК, в противном случае – подготовим объект и защитим его в суде. А кроме штрафа, должны оцениваться еще множество параметров, чтобы выбрать не только экономичный, но и самый надежный вариант.

Говоря более конкретно о суммах штрафных санкций в рамках легализации через ГЗК, необходимо пояснить, что для каждого объекта он носит индивидуальный характер. Очевидно, что для самостроя 10 м² в Новой Москве санкции будут в одном размере, а за 500 м² в ЦАО – совершенно иные. Однако расчет идет не только по незаконным площадям и локации, а также, например, по размеру земельного участка, характеру его пользования, ВРИ и функциональному назначению объекта.

Более подробно про штраф в легализации через Градостроительно-земельную комиссию читайте в нашей статье.

Штраф за самовольную постройку в Москве 2025 году

Преимущества легализации самовольной постройки через ГЗК

Как описано выше, каждый из способов – это комбинация юридических, технических и экономических параметров, оцениваемых и взвешиваемых владельцем, его юристами и его экспертами.

Внесудебный способ легализации самовольной постройки через Градостроительно-земельную комиссию может обладать более лояльным и вероятностным подходом к сохранению объекта, а также осуществляется быстрее в сравнении с судебным процессом. Одним из плюсов также является возможность помимо сохранения самостроя вынести для рассмотрения на повестку ГЗК иные вопросы, связанные с земельно-имущественными отношениями, касающиеся объекта или земельного участка, на котором он расположен.

Дополнительно можно отметить, что легализация самостроя через ГЗК предусматривает «шанс на поражение»: если по каким-либо причинам и на каком-либо из этапов этот путь станет невозможным (получение отказа от органов или самостоятельное решение собственника), то всегда можно воспользоваться судебным методом легализации самостроя, что в обратную сторону работает далеко не всегда (только на ранних стадиях первой судебной инстанции).