Легализация самовольных построек

Как выявляются самовольные постройки в Москве

Объекты самовольного строительства в Москве выявляются специальным муниципальным органом — Государственной инспекцией по контролю за недвижимостью (Госинспекция, ГИН). Поиск незаконно возведённых объектов ведётся ГИН со всем прилежанием: владельцу самостроя не стоит надеяться, что его строительный объект не обнаружат — даже если он надёжно «запрятан» на окраине Москвы (или даже Новой Москвы) либо является скрытой в здании внутренней конструкцией, не заметной с улицы.

Выявление самовольных построек осуществляется в Москве Госинспекцией по недвижимости с использованием следующих методов:

• Анализ входящих данных о вновь возводимых, а также реконструируемых и подвергаемых капитальному ремонту строительных объектах. Это позволяет выявлять располагающиеся в Москве строительные объекты, при возведении которых нарушается законодательство.
• Автоматическое изучение баз данных, содержащих сведения о ранее проведенных учетно-регистрационных действиях недвижимости: БТИ, Ростехинвентаризация, Росреестр и др.
• Регулярное инспектирование всех округов и районов Москвы с целью обнаружения неучтённых зданий, строений, пристроек, надстроек и т.д.
• Съёмка с воздуха с использованием беспилотных летательных аппаратов, позволяющая обнаруживать в Москве практически любой самострой, заметный по фасадам и кровлям.
• Банальный инструмент – данные общедоступных карт, панорам и фото (Яндекс, 2ГИС и др.)

Мониторинг зданий и сооружений в столице ведётся Госинспекцией непрерывно, и количество выявляемых самовольных построек с каждым годом лишь увеличивается — а значит, всё большему числу собственников приходится сталкиваться с вопросом о легализации или сносе подобных строений.

Помимо прочего, сведения о располагающихся в Москве объектах, которые теоретически могут быть признаны самостроем, могут быть переданы в ГИН иными надзорными инстанциями и третьими лицами.

Подытоживая, ресурс Госинспекции масштабен и позволяет выявлять, как и ранее возведенные (много лет назад) самовольные постройки, так и текущие – чтобы пресекать их моментально. А раз выявление по факту неизбежно – значит, время разобрать процедуру легализации самовольных построек.

Варианты легализации самовольной постройки

Понятно, что выявление самостроя – это лишь начальный этап «жизненного цикла». В то же время очевидно, что окончанием жизни объекта со статусом самовольной постройки может быть либо его легализация, то есть узаконивание, либо демонтаж (снос). Собственников интересует легализация самовольной постройки, но зачастую представления о возможных вариантах и путях решения вопроса у них нет, что может приводить к утрате драгоценного времени, ошибкам в дальнейших шагах, увеличению рисков потенциального сноса. Кратко поясним возможные пути легализации самовольных построек в Москве.

Судебный способ

Доступен не только в Москве, но и по всей стране. Шансы при текущем положении дел в судах у «обычного», «классического» самостроя достаточно невелики, но тем не менее есть. Для большинства это процессуально понятный порядок действий. При победе в суде штраф городу платить не нужно.

Внесудебный способ

«Эксклюзивный» – существует только в Москве. Предусмотрена легализация самовольной постройки без суда путем прохождения городских инстанций и оплаты штрафных санкций. В большинстве случаев – это наиболее лояльный, быстрый и вероятный способ сохранить незаконный объект.

Стоимость легализации самовольной постройки

Цена определяется индивидуально для каждого клиента с учётом:

• Правовой ситуации самовольной постройки
• Рекомендаций Госинспекции по недвижимости Москвы
• Общей площади здания и конкретно самовольно возведенных площадей
• Возможных ранее проводимых работ в рамках легализации самовольной постройки

Базовые расценки легализации самовольных построек

Постановление 819-ПП. Обременения самостроя

В соответствии с действующим в Москве законодательством, самострой, выявленный и зафиксированный ГИН, включается в Приложение Постановления Правительства Москвы № 819-ПП. Вопреки распространённому среди владельцев самостроя мнению, включение объекта, располагающегося в Москве, в этот список не означает невозможность сохранения и непременный снос: часть выстроенных в Москве зданий и сооружений, признанных самостроем, действительно подлежит демонтажу, однако часто можно провести легализацию самовольной постройки — то есть спасти строение от ликвидации.

Значительно хуже, чем инициировать процедуру легализации самовольной постройки — игнорировать требования законодательства Москвы. Владелец располагающегося в Москве незаконного строения, не предпринимающий никаких шагов в отношении легализации самовольной постройки, столкнётся с целым набором неприятностей — в частности, он не сможет:

• Зарегистрировать право собственности на не прошедший легализацию находящийся в Москве самострой, то есть внести его в ЕГРН.
• На законных основаниях осуществлять те или иные коммерческие операции: продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, использовать в качестве залога.
• Сохранить самострой, не прошедший процедуру легализации. Рано или поздно собственник, игнорирующий требования закона, получит предписание выполнить снос объекта — разумеется, за свой счёт. В отдельных крайних случаях вместе с возведённым в Москве самостроем нарушитель может утратить и право собственности на землю или возможность дальнейшей аренды участка.
• Подключить находящийся в столице самострой к городским сетям.

819-ПП: актуальный список (реестр) самовольных построек за 2025 год

819-ПП: актуальный список (реестр) самовольных построек за 2024 год

Узаконивание самовольной постройки в суде

Стандартным способом легализации самовольной постройки, расположенной в Москве, является судебный. Часть собственников предпочитает именно этот вариант — как, по их мнению, более справедливый: ведь решение вопроса о легализации самостроя, инициированной во внесудебном порядке, зависит от властей Москвы, то есть, по сути, от заинтересованной стороны; суд же представляет собой независимую инстанцию.

В большинстве случаев судебная легализация самовольной постройки выглядит следующим образом:

1. На собственника находящегося в Москве здания или сооружения, подпадающего под определение самостроя, инициируется исковое заявление на снос. Истцом является департамент городского имущества (ДГИ) города Москвы, который по межведомственному взаимодействию через некоторое время получает от Госинспекции по недвижимости информацию о факте выявления самовольной постройки. В данной «точке» следует развилка – можно воспользоваться внесудебным способом легализации самовольной постройки, можно судебным, который мы пока и обозреваем.

2. В процессе рассмотрения дела суд, ввиду своей непрофессиональности в вопросах, относящихся к строительной сфере и в частности, самовольным постройкам, незаконным реконструкциям, назначает проведение судебной строительно-технической экспертизы. Экспертиза имеет целью установить, соответствует ли размещённый в Москве самострой совокупности требований законодательства, ГОСТ, СП, иных регламентирующих документов — и, таким образом, определить судьбу самовольной постройки.

3. Суд выбирает наиболее подходящего подрядчика на экспертизу – с недавно времени таковым может быть только государственный эксперт. Самым «популярным» является экспертное учреждение при Министерстве Юстиций Российской Федерации.

5. В рамках строительно-технической экспертизы, выполняемой по назначению суда с назначением установить, возможна ли легализация самовольной постройки, специалисты проводят ряд мероприятий, призванных дать ответы на вопросы, касающиеся, например:

• Технического состояния объекта;
• Соответствия самостроя требованиям пожарной безопасности;
• Наличия опасности для неопределённого круга людей;
• Соответствия градостроительным нормам, действующему законодательству и др.

Помимо перечисленных обязательных вопросов, в ходе судебной экспертизы могут быть изучены и прочие обстоятельства дела: например, хронология появления в здании несогласованных конструктивных изменений, фактические технико-экономические показателей здания, возможность сноса или приведения объекта в соответствие с нормами. Для легализации самовольной постройки все ответы должны быть, очевидно, положительными.

6. Суд, во многом руководствуясь выводами экспертизы, принимает решение о легализации или сносе находящегося в Москве объекта, признанного самостроем, или об отказе в узаконении.

Необходимо отметить, что судебные экспертизы самовольных построек, проводимые государственными экспертами, носят крайне жесткий характер, что почти всегда влечет снос самостроя, то есть удовлетворение судом иска Департамента городского имущества. Именно это и является ключевой причиной высокого процента ликвидации самостроя в суде.

Вторым моментом, который не менее важен для успеха в суде, то есть легализации самовольной постройки судебным методом – грамотная юридическая стратегия защиты, основанная на изучении исходных данных, изучении проблематики и непосредственно опыта самого специалиста.

Совокупность данных факторов обеспечивает изначально меньший процент вероятности легализации самовольного строительства по сравнению с внесудебным способом, с которым предлагаем ознакомиться далее.

Легализация самостроя через ГИН и ГЗК

Мы выяснили, что попытка легализации самовольной постройки в суде всегда связана с определёнными рисками. На 2025 год более разумный способ действий — обращение в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. В этом случае собственнику расположенного в Москве объекта, признанного самостроем, для легализации потребуется:

1. Собрать пакет документов, включающий Заключение о соответствии (ЗОС), Архитектурно-градостроительные решения (АГР) и иные документы по требованию Госинспекции.
2. Направить документацию в электронном виде на рассмотрение в ГИН.
3. При получении положительного ответа, в случае, когда объект доходит до рассмотрения на Градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) — реализовать в установленный срок протокол ГЗК, основным этапом которого будет выплата штрафных санкций.

Очевидно, что для выполнения внесудебной процедуры легализации самовольной постройки объект должен иметь в реальности работоспособное состояние и соответствовать нормам и требованиям российского законодательства.

Получив отрицательный ответ, владелец располагающейся в Москве самовольной постройки, вправе обратиться в суд, чтобы попытаться легализовать самовольную постройку. Условно можно сказать, что тем самым внесудебный способ через ГИН и ГЗК подразумевает шанс на ошибку. При этом отказ ГЗК никак не влияет на ход судебного дела, то есть при отказе Градостроительно-земельной комиссии в теории самовольная постройка может быть сохранена в суде.

Вспомним про развилку, которую мы разбирали при судебном способе легализации самовольной постройки. При выборе внесудебного способа судебные заседания будут откладываться, таким образом предоставляя возможность до конца реализовать легализацию самовольной постройки через Градостроительно-земельную комиссию.

Для некоторых собственников сумма штрафа, конечно, может стать камнем преткновения для следования по пути легализации самовольной постройки через Госинспекцию и Градостроительно-земельную комиссию, однако в данном случае цель напрямую оправдывает средства – в отличие от судебного способа внесудебный не такой «нервный» и проходит в разы быстрее, при этом изначально имеет более высокие шансы на амнистию самостроя.