Проект изменений фасадов
по 94-ПП

Необходимость согласования изменений фасадов в Москве

Необходимость получения разрешения на изменение фасада затрагивает следующие действия:

• Изменение геометрии оконных или дверных проемов, в том числе их заделка либо создание новых;
• Создание отдельных входов, тамбуров, входных групп и лестниц, ведущих в подвал, цоколь или первый этажи;
• Монтаж козырьков над входами;
• Формирование фасадных витрин с консольными выносами.

Произвести изменения во внешнем виде нежилого здания без привлечения внимания нельзя. Любые жалобы от недовольных соседей или конкурентов могут привести к внезапной инспекции. Следование установленным процедурам защищает от возможных штрафов и предотвращает возникновение проблем, а именно трудностей с техническими документами в случае регистрационно-учетных действий ввиду того, что незаконное изменение фасадов тождественно равно незаконной перепланировке.

Распространение требований 94-ПП к объектам недвижимости

Действие Постановления №94-ПП касается определенного списка нежилых объектов, для которых обязательно согласование изменений во внешнем виде фасадов. В этот перечень входят:

• Здания административного назначения;
• Образовательные учреждения, включая школы, высшие и средние специальные учебные заведения;
• Учреждения культуры и просвещения, например, музеи, театры, кинотеатры;
• Торгово-бытовые объекты, такие как магазины, торговые центры, салоны красоты и сервисные центры;
• Медицинские и оздоровительные учреждения, включая больницы и поликлиники;
• Спортивные и рекреационные объекты, например, спортивные комплексы и санатории;
• Социально-реабилитационные центры;
• Учебно-воспитательные учреждения, такие как детские сады.

Помимо спецификации по типу объекта, в Постановлении 94-ПП приводится список конкретных адресов, нежилые здания на которых подлежат обязательному согласованию изменений фасадов. Он включает в себя ключевые городские «артерии» в плане архитектуры, транспортной связи и истории.

Стоимость проекта изменения фасадов

Цена проекта изменения внешнего архитектурного решения нежилого здания по 94-ПП в Москве определяется индивидуально для каждого клиента с учётом:

• Видов изменений фасада
• Расположения нежилого здания
• Площади, строительного объема и «сложности»: фасадных решений, высоты, конфигурации
• Срочности разработки проекта изменения внешнего архитектурного решения

Базовые расценки стоимости разработки проекта изменения фасадов по 94-ПП

Ограничения 94-ПП

Согласно Постановлению №94-ПП изменения фасадов нежилых зданий подвергаются строгим ограничениям и контролю, особенно актуальным для зданий в густонаселенных районах. Нарушения этих правил могут привести к отказу в согласовании проекта изменений внешнего архитектурного решения нежилых зданий от Москомархитектуры. Основные запреты следующие:

• Создание входов на второй этаж и выше непосредственно с улицы, за исключением установки входов для эвакуации по противопожарным стандартам;
• Обустройство входных групп, влияющих на минимально допустимую ширину тротуаров;
• Закрытие или деформация декоративных элементов фасада, а также изменения, мешающие восприятию информационных знаков, адресных указателей и прочей навигации;
• Окраска поверхностей, облицованных камнем, керамической плиткой или кирпичом;
• Облицовка откосов штукатурных фасадов плиткой;
• Замена остекления на стеклоблоки;
• Установка глухих дверных полотен;
• Распашные ставни;
• Размещение осветительного оборудования, оно допустимо только в рамках проекта архитектурного освещения нежилого здания;
• Организация входа в подвальные помещения со стороны фасада, обращенного к улице, разрешается только в исключительных случаях, не нарушающих градостроительные нормы, границы участков, межевания улично-дорожной сети и пр..
  

Необходимо строгое соблюдение этих правил для избежания штрафных санкций и успешного согласования проекта изменений фасада.

Требования к проекту изменений фасадов

С 1 августа 2022 года процесс утверждения проекта изменений фасадов нежилых зданий в Москве обретает новый формат, установленный Постановлением №94. Процесс включает в себя разработку комплексного проекта и получение технического заключения по предполагаемым работам.

Согласно постановлению 94-ПП проект должен включать всесторонний анализ, в том числе графическое представление, охватывающее планировочные решения, архитектуру и конструктив, технологические аспекты. Важной частью проекта являются детализированные чертежи элементов конструкций, расчеты нагрузок, детальная разработка цветовых решений для предполагаемых элементов и визуализация предлагаемых изменений внешнего архитектурного решения нежилого здания.

Проект изменения фасада должен включать:

• Пояснительная записка, описывающая текущее состояние объекта, а также представляющая цветовую концепцию будущих изменений. Здесь также перечисляются все планируемые работы по обновлению архитектурного облика нежилого объекта;
• Графический материал, включающий чертежи элементов фасада, фотодокументацию существующего состояния и визуализацию предполагаемых модификаций;
• План до начала работ с экспликацией;
• Монтажно-демонтажный план;
• План после внесения изменений внешнего архитектурного решения нежилого здания;
• Развертки фасадов с фиксацией до изменений и после;
• Список материалов с указанием цветовых кодов (RAL, NCS), используемых в проекте.

Данный комплект документации необходим для грамотного и законного осуществления изменений фасада, с учетом всех аспектов проекта и требований к сохранению архитектурного наследия и гармонии с окружающей застройкой.

В то же время Москомархитектура выдвигает следующие основные требования к проектам по изменению фасадов нежилых зданий по 94-ПП:

• Поддержание исторически сложившегося архитектурного образа Москвы и уникальности стиля конкретного нежилого здания;
• Гармония предстоящих работ с архитектурной стилистикой фасада;
• Сохранение единства архитектурной композиции, включая сочетание глухих, остекленных и открытых элементов фасада;
• Четкое обоснование для изменения или добавления оконных и дверных проемов;
• Использование материалов, гармонирующих с уже примененными на объекте;
• Соблюдение существующего цветового решения фасада и интеграция новых элементов в него;
• Поддержание структуры («сетки») оконных и дверных проемов.

Все документы, направляемые для согласования в Москомархитектуру, должны быть подготовлены в электронном формате, учитывая требование предоставления услуги через электронные каналы общения. Также необходимо учитывать, что как проектная, так и техническая документация должны быть разработаны организацией, имеющей соответствующие допуски от СРО, что подтверждает ее квалификацию и право на выполнение данного вида работ.

Процедура согласования изменений фасадов в Москве

При подаче документации в Москомархитектуру для согласования изменений фасада необходимо соблюдение ряда условий: документы должны быть корректно оформлены, содержать точную информацию и подаваться лицом, имеющим на это полномочия.

Для инициирования процесса согласования изменений фасадов нежилых зданий в Москомархитектуре требуется подача определенного набора документов по 94-ПП:

• Заявление: заполнено по установленной форме через личный кабинет на Портале госуслуг г. Москвы;
• Документы, подтверждающие право собственности на объект;
• Проект изменений внешнего архитектурного решения;
• Техническое заключение с оценкой допустимости и безопасности планируемых работ;
• Дополнительная документация: выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП и ЕГРН, документация от МосгорБТИ, акт о проверке земельного участка на наличие незаконных построек.

При отсутствии любых документов из перечня, Москомархитектура может запросить их самостоятельно через межведомственное взаимодействие. Отсутствие необходимой документации приведет к отказу в согласовании до момента предоставления актуальной информации.

По результатам рассмотрения проекта изменений фасадов Москомархитектура может принять одно из следующих решений:

• Согласование проекта изменений: выдается, если планы по изменению фасада еще только планируются;
• Отказ в согласовании: при несоответствии представленной документации нормам Постановления №94-ПП;
• Заключение по выполненным работам: для проектов, где изменения уже реализованы;
• Отказ в выдаче заключения: в случаях несоответствия выполненных работ требованиям;
• Продление срока согласования: если изменения не были выполнены в установленный срок;
• Отказ в продлении срока согласования: если условия для продления не выполнены.

В отношении административных процедур, сроки согласования изменений фасадов определены следующим образом:

• Общий срок предоставления услуги составляет до 20 рабочих дней;
• Выдача решения о продлении срока согласования занимает до 9 рабочих дней.

Сроки могут быть приостановлены в следующих случаях:

• При необходимости запроса в Департамент культурного наследия, если изменения касаются памятных нежилых зданий. Срок согласования в Департаменте составляет до 10 рабочих дней;
• Максимальный срок приостановки рассмотрения документов Москомархитектурой не превышает 60 рабочих дней, причиной может служить только необходимость получения подтверждения по земельному участку.

Аннулирование разрешительных документов возможно в случаях:

• Получения копии судебного акта об отмене решения Москомархитектуры;
• Получения документа от властных или правоохранительных органов, подтверждающего нарушение прав третьих лиц из-за изменений фасада.

Значение 94-ПП для облика Москвы

Ключевое новшество, внесенное Постановлением №94-ПП, заключается в формализации процесса утверждения изменений фасадов нежилых зданий в столице. В отличие от предшествующей практики до 2018 года, когда Москомархитектура опиралась на внутренние документы, вызывая вопросы у заявителей и Росреестра, теперь установлены четкие правила, требования к документации и порядок согласования. Это обеспечивает большую предсказуемость и уменьшает произвол в вопросах регистрации изменений фасадов.

Еще одним значительным аспектом Постановления №94-ПП является его аналогия с процессом согласования перепланировки нежилых помещений, урегулированным Постановлениями №432-ПП и  №508-ПП для Москвы. Оба эти документа дифференцируют процедуры для запланированных и уже выполненных работ, включая требование предоставления документов о технической инвентаризации от МосгорБТИ.

Введение Постановления №94-ПП стало значимым шагом к устранению правовых неопределенностей, возникавших при регистрации изменений фасадов в ЕГРН после трехлетнего периода ожидания. Большинство из установленных норм и ограничений представляются разумными и оправданными с точки зрения проектных инженеров, способствуя более четкой и понятной процедуре утверждения изменений внешнего архитектурного решения нежилых зданий в Москве.