Проект капитального ремонта зданий в Москве

Что такое капитальный ремонт

Капитальный ремонт – это комплекс работ, согласно Градостроительного Кодекса РФ включающий в себя замену или восстановление:

• ненесущих конструкций или их частей;
• отдельных частей несущих конструкций на аналогичные или повышающие качества;
• систем инженерных коммуникаций или их частей.

Для многих данный термин является камнем преткновения, в связи с чем возникает путаница с другими схожими терминами: «реконструкция», «перепланировка». Для уточнения работ, которые могут быть отражены в проекте капитального ремонта зданий, обратимся к Постановлению Правительства РФ №881-ПП от 16.05.2022:

• усиление грунтов оснований, фундаментов, надземных несущий конструкций;
• замена отдельных частей перекрытий и покрытий на такие же или с более высокими характеристиками;
• замена, усиление дорожных покрытий и конструкций;
• монтаж дополнительных несущих конструкций.

Итак, ключевое: в ходе капремонта не изменяются технико-экономические показатели здания: площадь, этажность, строительный объем, площадь застройки, этажность и пр.

Когда требуется проект капитального ремонта

Проектно-сметная документация (ПСД) на капитальный ремонт необходима в следующих случаях, когда требуются именно крупные, масштабные ремонтные работы в здании, не влияющие на изменения его ТЭПов, например:

• физический или моральный износ здания более 30% – при серьезных повреждениях конструкций и при несоответствии современным требованиям;
• проведение и согласование масштабной перепланировки или переоборудования;
• повышение безопасности при необходимости усиления несущих конструкций;
• изменение назначения помещений (например, переоборудование офиса в жилой фонд).

Проводить капитальный ремонт без проекта достаточно опрометчиво и нецелесообразно – это может привести к аварийным ситуациям и последующим штрафам, тем более в Москве.

Стоимость ПСД на капитальный ремонт

Цена определяется индивидуально для каждого клиента с учётом:

• Текущего состояния здания и необходимостью его технического обследования;
• Предполагаемых работ, количества и объема затрагиваемых конструкций и коммуникаций;
• Сложности конструктива и инженерных сетей, площади, строительного объема объекта;
• Наличия исходных документов: проектов, архивов, актов.

Базовые расценки стоимости проекта капитального ремонта зданий

Этапы проектирования капитального ремонта

Начальный этап капремонта – предпроектная подготовка. В него входит техническое обследование здания: визуальный и инструментальный анализ, определение степени износа конструкций и сетей. Главная цель обследования – разработка технического задания на разработку рабочей документации на капитальный ремонт с учетом пожеланий заказчика и результатов проведенных испытаний и расчетов.

Второй этап – разработка проектной документации на капремонт здания. Состав ПСД может варьироваться (зависит от типа изменений), но тома по названию, сути и содержанию соответствуют Постановлению Правительства Российской Федерации №87-ПП. Как правило, проект может включать:

• Архитектурные решения (объемно-планировочные решения, планы, фасады, разрезы);
• Конструктивные решения (расчеты, схемы усиления);
• Проект организации капитального ремонта (ППР);
• Инженерные разделы (электрика, водоснабжение, вентиляция);
• Сметная документация (оценка стоимости работ).

Третий этап. Часто о нем даже не задумываются, а узнают, когда получают штрафы и предписания от органов исполнительной власти Москвы. Итак, капитальный ремонт может сопровождаться оформлением следующих госуслуг, необходимых для согласования в Москве:

• Изменение фасадов от 114-ПП (согласуется в Москомархитектуре);
• Изменение колористических решений по 114-ПП (согласуется в Москомархитектуре);
• Открытие ордера на земляные или фасадные работы (согласуется в ОАТИ).

В каждой из этих госуслуг для её оформления нужно разработать специальную проектную документацию – её вы можете заказать у специалистов ENCOM.

Более того, если в ходе работ происходит перепланировка, то её нужно согласовать с Росреестром посредством разработки соответствующего проекта, заключения и технического плана.

Четвертый этап. Подразумевает непосредственную реализацию проекта капитального ремонта по подготовленной ПСД, в том числе авторский надзор за ходом строительных работ. При необходимости может происходить процедура внесения корректировок в проект капитального ремонта.

Нужна ли экспертиза капитального ремонта здания

Это ключевой вопрос, который волнует всех собственников, планирующих или выполнивших работы по капитальному ремонту. Ответ крайне простой.

Исключением будет только лишь только случай капитального ремонта, при котором его сметная стоимость согласно ГрК РФ подлежит проверке, то есть ремонт включает в себя государственное финансирование – здесь нужна соответствующая государственная экспертиза.

Тем не менее, в случае частных инвестиций для крупных объектов владельцы, а точнее их технические заказчики, часто все равно прибегают к помощи сторонней экспертизы – для «спокойствия», дополнительного подтверждения правильности проекта.

Согласование капитального ремонта в Москве

Согласование капитального ремонта здания в Москве чаще всего нужно. Самый главный нюанс: проверке и утверждению подлежит не сама проектно-сметная документация (ПСД) на капитальный ремонта здания. Согласование заключается в получении вспомогательных государственных услуг, регламентированных действующими московскими постановлениями. Основными органами, с которыми, как правило, происходит согласование являются Москомархитектура и ОАТИ.

Таким образом, при изменении цветов или материалов фасадов и (или) изменений оконных, дверных проемов, установкой входных групп, лестниц в подвальные, цокольные или первые этажи потребуется согласование капитального ремонта в Москомархитектуре.

Если в процессе капитального ремонта устраиваются ограждения, леса, вскапывается грунт – необходимо согласование с Объединением Административно-территориальных инспекций города Москвы (ОАТИ).

При возведении некапитальных объектов на период проведения работ нужно согласовать их размещением с Департаментом городского имущества (ДГИ) и Межведомственной комиссией, которая специализируется на этом вопросе.

Не стоит забывать, что при изменении видов работ и их новой классификации как реконструкция весь процесс становится кардинально другим. При реконструкции потребуется комплексное проведение инженерных изысканий, полная разработка документации по 87-ПП, их экспертиза, и самое главное – получение разрешение на строительство от Мосгосстройнадзора (МГСН).

Отличия проектов капитального ремонта и реконструкции

В заключение более подробно раскроем тему отличий проектов капремонта и реконструкции, изложив кратко в таблице ниже.