Проект организации сноса
и демонтажа здания

Каким бывает снос зданий и когда он проводится?

Разобьем типизацию демонтажа объектов капитального строительства на три вида. Первый из них – это основание сноса (механизм инициирования процедуры):

1. По желанию собственника – например, снос аварийного или изношенного здания;

2. По решению суда – как правило, в случае выявления факта самовольного строительства или реконструкции для приведения объекта в первоначальное состояние;

3. По решению органов исполнительной власти, администрации – по аналогичной причине, но без решения суда исходя из допуска местного законодательства. В Москве такое случается при выявлении самовольной постройки без зарегистрированного права собственности.

Второй критерий – глобальная цель демонтажа. Их может быть две:

1. Ликвидация объекта (или его части) для освобождения земельного участка или уменьшения технико-экономических показателей здания;

2. Снос как будущего нового строительства или реконструкции.

Третья классификация сноса – характер его масштаба:

1. Полный демонтаж здания. Объект недвижимости полностью прекращает свое существование.

2. Частичный снос. Ликвидируются лишь некоторые конструкции, объект капитального строительства продолжает эксплуатироваться, но в меньших габаритах.

Во всех этих случаях необходима разработка ключевого раздела документации – проекта организации сноса и демонтажа здания (ПОД).

Стоимость проекта сноса и демонтажа

Цена определяется индивидуально для каждого клиента с учётом:

• Вида сноса (частичный или полный, ликвидация для освобождения участка или в целях будущего строительства)
• Технического состояния объекта
• Локации, местоположения здания в застройке
• Конструктивных особенностей, инженерной оснащенности и площади здания
• Имеющимся составом проектной, архивной, иной технической документации

Базовые расценки стоимости проекта демонтажа зданий и сооружений

Этапы разработки и состав проекта сноса

Проект организации демонтажа требует поступательного и профессионального подхода. Вся процедура законодательно нормирована. Это означает необходимость строгого соблюдения буквы закона, что в то же время предусматривает и санкции в случае её нарушения. Безусловно, это связанно с ответственностью процедуры, различными вспомогательными и подготовительными работами, необходимостью обеспечить безопасный процесс для людей и города.

1. Техническое обследование здания

В рамках исследования технического состояния конструкций и инженерных систем строительные эксперты проводят ряд визуальных и инструментальных изысканий, в том числе обмерные работы, определение прочности и физического износа, дефектоскопия, определение несущей способности. Кроме того, объектом обследования является прилегающая территория и застройка, ведь снос должен учитывать безопасность процедуры на окружающие близлежащие объекта. Результат обследования – техническое заключение – является исходными данными для проектировщиков, которые займутся разработкой проекта организации демонтажа (ПОД).

2. Разработка проектной документации

На последующем этапе проектировщики изучают результаты обследования и приступают к подготовке главной документации на снос.
В первую очередь – это проект организации сноса и демонтажа (ПОД). Его состав регламентируется п.5 ст.55.30 ГрК РФ и включает в себя:

1. Текстовую часть:

• Основание для разработки проекта сноса;
• Описание здания с главными характеристиками;
• Информация об имеющейся документации;
• Список работ по выводу объекта из эксплуатации;
• Сведения об отключения здания от инженерных коммуникаций в порядке согласования с соответствующими ресурсоснабжающими компаниями;
• Результаты выполненного технического обследования (описание конструкций, сетей, их тип, степени износа, техническое состояние);
• Технология выбранного метода сноса с обоснованием (ручной, механизированный, электрогидравлический, взрывной, комбинированный и пр.);
• Календарный план работ;
• Расчеты технически опасных зон;
• Выбор и обоснование трудозатрат на специальную технику и рабочие кадры;
• Меры защиты в процессе проведения демонтажа.

2. Графическую часть:

• Генеральный план земельного участка
• Обмерные чертежи и схемы – этажей, фасадов, кровли; разрезы, детализированные узлы.
• Схемы защитных ограждений, устройств и механизмов;
• Технологические карты всех основных процессов работ.

Помимо проекта организации демонтажа (ПОД) собственнику здания для осуществления сноса в Москве потребуется еще как минимум два документа – Проект производства демонтажных работ (ППР) и График производства (демонтажных). Об их назначении читайте далее по тексту.

3. Согласование в Мосгосстройнадзоре

Ключевая инстанция, принимающая решение о выдаче разрешения на выполнение снос и демонтаж объекта капитального строительства в Москве – это Мосгосстройнадзор (МГСН). Положительное решения можно достичь путем оформления государственной услуги «Прием уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства» на основании постановления Правительства Москвы № 985-ПП от 06.08.2019. Для согласования потребуется:

• Документ, удостоверяющий личность заявителя;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок и объект капитального строительства, подлежащий сносу;
• Результаты и материалы обследования объекта капитального строительства;
• Проект организации работ по сносу объекта капитального строительства.

В определенных случаях проект сноса и демонтажа здания может потребовать дополнительного согласования в иных органах. Например, при устройстве ограждений для обеспечения безопасной зоны работ или выезде спецтехники на дорожное полотно соседних (смежных) земельных участков или на городскую улично-дорожную сеть (УДС) требуется согласовать демонтаж в ГИБДД с помощью проекта организации дорожного движения (ПОДД).

Отличия проекта организации демонтажа от проекта производства демонтажных работ

Эти документы часто путают. Разберемся, для каких целей каждый из них разрабатывается.

Проект организации демонтажа (ПОД) – это стратегический раздел проектной документации, содержание которого регламентирует в том числе правительственное Постановление № 87-ПП. В ситуации полного демонтажа здания в Москве является основным документом для проведения процедуры и требует согласования в Мосгосстройнадзоре (если не в Москве – в аналогичном муниципальном органе строительного надзора).

Проект производства демонтажных работ (ППР) – иной документ, который максимально детализирует процесс сноса. Однако его цель – получение одобрения от другого органа исполнительной власти – Объединения Административно-технических инспекций города Москвы (ОАТИ). Тем самым оформляется государственная услуга на разрешение от ОАТИ проведения демонтажных работ и устройства защитных ограждений, по-другому называемая «открытие ордера ОАТИ»

Таким образом, в Москве при необходимости полного сноса объекта капитального строительства (без целей последующего нового строительства) нужно разрабатывать и проект организации сноса и демонтажа (ПОД) для МГСН, и проект производства демонтажных работ (ППР) для ОАТИ.

Необходимость разработки проекта сноса

Любой демонтаж объекта капитального строительства связан с повышенным уровнем опасности. Угроза может возникнуть не только для бригады, выполняющей работы, но и для прохожих. Вопрос безопасного сноса особо остро встает в мегаполисах, где пересекаются плотная застройка, интенсивный поток транспорта и внушительные размеры строений. Для минимизации рисков в подобных ситуациях и разрабатывается проект организации сноса и демонтажа.

Документ описывает все детали предстоящих работ: методы разборки конструкций, последовательность действий, специфику утилизации строительного мусора, меры по обеспечению безопасности людей, методику контроль норм охраны труда, сохранности окружающей среды.

Важно поручать разработку ПОД квалифицированной компании, обладающей опытом, свидетельством СРО на проектирование и имеющим штатных специалистов из реестре НОПРИЗ.

Проект сноса детально регламентирует безопасную разборку любых конструкций, независимо от сложности и масштабов объекта. Все участники работ, от исполнителя до надзорных инстанций, руководствуются единым планом, прописанным в ПОД, что исключает несанкционированные действия, снижает риски аварий и обеспечивает стабильный результат.

Этап после сноса – кадастровое оформление

По завершению строительных работ по сносу здания (либо полному, либо частичному) в Москве первоначально требуется оповестить ОАТИ закрыть ордер на проведение демонтажных работ.

Казалось бы, на этом процесс сноса заканчивается. Но далее следует заключительный этап – учетно-регистрационный, который заключается в выполнении кадастровых услуг. Здесь возникает два варианта:

В результате полного сноса здания на локацию выезжает кадастровый инженер, фиксирует ликвидацию объекта и после этого формирует документ – акт обследования (ну путать с техническим заключением по результатам обследования). Акт обследования подается в Росреестр, и в качестве очередной госуслуги проводиться снятие здания с кадастрового учета.

В случае частичного демонтажа желательна проверка объекта строительно-техническим экспертом (инженером по обследованию), чтобы как минимум визуально удостовериться в отсутствии негативных факторов, дефектов, возникших в результате демонтажа. В большинстве случаев изменяется площадь объекта капитального строительства – необходимо внести изменения в ЕГРН. Кадастровый инженер выезжает на объект, проводит обмерные работы и формирует технический план (не акт обследования). Техплан подается в Росреестр, на основании чего вносятся изменения в Единый государственный реестр недвижимости в части площади здания после частичного сноса.

Результат работ по проекту сноса

Грамотно разработанный проект организации демонтажа (ПОД) здания позволяет заказчику избежать непредвиденных расходов и задержек, а также обеспечить безопасность и законность работ. Заказчик получает полный комплект документации с четкой технологической последовательностью, обоснованием выбора методов сноса или демонтажа и рекомендациями по защите окружающих объектов и людей.

На основании проекта сноса и демонтажа от инжиниринговой компании ENCOM могут законно могут проводиться демонтажные работы любым квалифицированным подрядчиком, при этом не важна степень сложности сноса. Заказчику доступна функция согласования во всех инстанциях – Мосгосстройнадзор, ГИБДД, ДКН, МЖИ, МЧС, ОАТИ, Росреестр и пр. под ключ для полного юридического и технического оформления процедуры сноса и демонтажа.