ENCOM — Услуги — Проектирование — Проект реконструкции здания

Проект реконструкции здания

Разработка проектов реконструкции любой сложности;
Для административных, промышленных, торговых, спортивных объектов;
Градпроработка, эскизное проектирование, обследование и изыскания в комплексе;
Реконструировали более 177 000 м² коммерческой недвижимости.

От 1000 руб./м²

От 1 мес.

Рейтинг на основе 9 отзывов

Содержание

Проект реконструкции – комплект проектной и рабочей документации, детально раскрывающий меры по изменению технико-экономических показателей здания: площади, этажности, строительного объема, высоты и пр., сопровождающиеся затрагиванием (монтаж, демонтаж, изменение конфигурации) несущих конструкций и (или) инженерных коммуникаций.

Главная цель проекта реконструкции – придать объекту капитального строительства современный вид, расширить полезную площадь, приспособить под новые виды эксплуатации, повысить несущую способность, модернизировать здание под современные нужды, сделав его экономически более рентабельным.

Этапы разработки проекта реконструкции

1. Обследование технического состояния здания

Первым шагом выступает обследование несущих конструкций и инженерных сетей с учетом норм, прописанных в ГОСТ 31937-2024. Специалисты оценивают уровень износа, определяют запас прочности, выявляют потенциальные места для усилений. Результаты служат базой для последующих проектных решений.

2. Формирование архитектурно-градостроительной концепции (АГК)

Следующим этапом является создание предварительных архитектурно-планировочных решений и общего представления о будущей конфигурации здания в контексте городской застройки. В Москве согласованием АГК занимается Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК). Иногда может быть дополнен внесением изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки) и получением нового ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка).

3.Архитектурно-градостроительная решение (АГР) или облик (АГО)

На основании утвержденной концепции детально прорабатывается архитектурно-градостроительное решение (АГР) или облик (АГО) будущего объекта:

Ситуационный план;
Планировочная схема земельного участка;
Эскизы, колористика, 3D-визуализация фасадов;
Подробные планы этажей и разрезы;
Пояснительная записка с технико-экономическими показателями.

АГР разрабатывается в Москве и согласуется в Москомархитектуре, а его аналог в регионах, АГО, соответственно в местном архитектурном муниципалитете.

4. Инженерные изыскания

Комплекс инженерно-технический исследований: геодезические, геологические, экологические, гидрометеорологические, иногда геотехнические.

5. Проектная документация на реконструкцию по 87-ПП (стадия «П»)

Ключевой и основной объем проекта реконструкции. Включает в себя несколько разделов (томов) на основании АГК, АГР, обследования и инженерных изысканий.

6. Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий

Готовый проект реконструкции вместе с результатами инженерных изысканий направляют на государственную либо негосударственную экспертизу в зависимости от бюджетирования проекта.

7. Рабочая документация на реконструкцию (стадия «Р»)

Самая кропотливая и детализированная часть проекта реконструкции. Она включает создание рабочих чертежей для строительно-монтажных работ. Здесь отражаются точные размеры элементов, марки и характеристики материалов, а также последовательность технологии.

8. Авторский надзор

На завершающем этапе организуется надзор за соответствием стройки тем решениям, которые отражены в проекте. При необходимости вносятся локальные корректировки и дополнения.

Какие работы являются реконструктивными?

Наиболее распространенные работы, являющиеся реконструктивными:

Возведение новых площадей: антресоли, перекрытия, мансарды, обустройство чердаков и технических этажей, полноценная надстройка этажей, углубление подвала, пристройки.
Модернизация инженерных систем с заменой устаревшего оборудования на более совершенные аналоги;
Снос (демонтаж) некоторых несущих конструкций или возведение дополнительных.

Реконструкция чаще всего является личной инициативой владельца, который стремится довести здание до более высокого уровня выгоды и привлекательности. Подобные работы позволяют значительно продлить срок службы здания, обеспечить максимально эффективное использование пространства, при этом повысить его техническое состояние.

Стоимость проекта реконструкции

Цена определяется индивидуально для каждого клиента с учётом:

Вида реконструкции
Технического состояния объекта
Локации, местоположения здания
Общей площади здания
Наличием и содержанием ранее разработанной проектной, архивной, иной технической документации

Базовые расценки стоимости на проект реконструкции:

Перечень работ	Единица измерения	Базовая цена, от
Первичная консультация по разработке и согласованию проекта реконструкции	1 рабочий день	бесплатно
Анализ исходно-разрешительной документации	1 рабочий день	бесплатно
Техническое обследование здания на предмет разработки проекта реконструкции	1 заключение	250 000 ₽
Разработка архитектурно-градостроительной концепции (АГК) реконструкции для ГЗК	1 буклет	200 000 ₽
Подготовка Архитектурно-градостроительного решения (АГР) для Москомархитектуры	1 буклет	150 000 ₽
Комплекс инженерных изысканий	4 вида изысканий	250 000 ₽
Проектная документация (стадия «П»)	комплект по 87-ПП	600 ₽/м²
Рабочая документация (стадия «Р»)	—	400 ₽/м²

Отличия реконструкции от капитального ремонта

Эти термины часто путают, что чревато приостановками процедур, штрафами и приведением в первоначальное состояние. На практике два вида работ имеют принципиальные различия – и технические, и юридические.

Ключевое различие: при капитальном ремонте не предполагается изменений технико-экономических параметров (ТЭП) здания, тогда как проект реконструкции напрямую изменяет ТЭПы. Рассмотрим более детально, как эти процессы отличаются друг от друга.

1. Создание или восстановление новых элементов

Капитальный ремонт призван устранить физический износ здания за счет замены или восстановления старых конструкций или коммуникаций. В здании принципиально не возникает новых конструктивных и инженерно-технических элементов.

Реконструкция, напротив, направлена на создание новых элементов в здании, будь то конструкции нового этажа или в целом новая инженерная коммуникация.

2. Масштаб и сроки

Сроки капитального ремонта, как правило, короче. Реконструкция содержит в себе в большинстве случаев больший перечень работ, а также она требует более детального проектирования и согласования.

3. Необходимость согласования

Это важнейшее и ключевое отличие – для реконструкции необходимо получение разрешения на строительство от контролирующего органа строительного надзора (в Москве – от Мосгосстройнадзора, МГСН), а после и разрешение на ввод в эксплуатацию (РНВ) от него же. Отсюда выливается подготовка полного комплекта документов по Постановлению Правительства РФ 87-ПП, проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

В капитальном ремонте состав документации по 87-ПП может быть далеко не полный, инженерные изыскания проводить для него не всегда требуется, получать разрешение от стройнадзора не нужно. Именно поэтому недобросовестные владельцы и проектировщики пытаются «вписать» реконструктивные работы в рамки капитального ремонта, после чего такие здания выявляются как объекты самовольного строительства.

4. Эксплуатация

Во время капремонта пользователи здания обычно продолжают его эксплуатировать: работы ведутся поэтапно, чтобы свести неудобства к минимуму.

При реконструкции эксплуатация прекращается, поскольку объемы работ слишком велики.

Итак, капитальный ремонт и реконструкция различаются не только по технической составляющей, но и по целям, срокам и юридической составляющей согласования. Если капремонт можно считать «глубокой починкой» здания без создания новых конструкций или сетей, то реконструкция – это фактический «айгрейд», глобальное изменение здания с возведением новых конструкций или коммуникаций.

Преимущества проекта реконструкции с ENCOM

Сервис и клиентоориентированность

Бесплатная консультация по проведению всех этапов. Наши специалисты проведут аудит и предложат оптимальный вариант решения.

Объективность и достоверность

Опытные проектировщики, архитекторы, строительно-технические эксперты с реальным портфолио опытом – залог проекта реконструкции.

Гибкость и вариативность

Пластичное формирование и корректировка технического задания. Мы выполним максимально подходящий для Вашего случая спектр работ.

Дальнейшее сопровождение

Сопровождаем Ваш объект даже после исполнения обязательств по проекту реконструкции – мы формируем принцип «одного окна».

Виды реконструкции зданий и сооружений

Выбор определенного формата зависит от состояния объекта, требований к его дальнейшей эксплуатации и множества сопутствующих факторов – от градостроительных норм до пожеланий заказчиков.

Полномасштабное переоборудование – максимально возможное увеличение или модернизация конструктивных элементов и систем инженерного снабжения.
Историко-архитектурная реконструкция – если здание имеет статус объекта культурного наследия. Отличается более глубокой проработкой и степенью согласования из-за наличия предмета охраны.

Изменение функционального назначения – при необходимости перепрофилировать объект, который изначально использовался для совершенно других целей. При этом может характеризоваться как и масштабным переоборудованием, так и локальным.
Иногда требует изменения ВРИ (вида разрешенного использования) здания.

Энергетическая модернизация – энергоэффективное переоснащение, включающее совершенствование систем инженерного обеспечения.

Законодательно-нормативная база проекта реконструкции

Проект реконструкции базируется на строгих правилах и нормах, закрепленных в ряде основных правовых документов. Одним из ключевых актов считается Градостроительный кодекс (понятие отражен в п.14 ст.1 ГрК РФ). При работе над проектом реконструкции нельзя обойти вниманием и Жилищный кодекс, который предъявляет требования к состоянию жилого фонда.

Важнейшую часть нормативной основы также составляет комплекс стандартов и строительных регламентов: ГОСТ, СП, СанПиН и другие специализированные документы. Они определяют порядок оформления проектной документации, описывают основные принципы инженерных изысканий, архитектурных решений и обследования технического состояния конструкций. Соблюдение этих норм позволяет обеспечить безопасность и надлежащее качество выполнения работ.

Однако на этом список регулирующих актов не ограничивается. При проектировании реконструкции промышленных, коммерческих и социальных объектов учитываются многочисленные правовые акты федерального и муниципального уровней: постановления, указы, приказы.

Результат проекта реконструкции

В результате работ заказчик получает комплект проектных материалов, обеспечивающий все необходимые условия для оформления разрешения на строительство, фактического проведения строительно-монтажных работ, последующего ввода сооружения в эксплуатацию и выполнения регистрационных действий в Росреестре.

Стоит отметить, что проведение реконструкции – многоэтапный, сложный процесс, который содержит в себе далеко не только проект реконструкции. При выборе подрядчика обращайте внимание на его компетенции в целом по процессу реконструкции и возможности комплексной помощи на всех этапах.

Часто задаваемые вопросы

Каковы последствия проведения реконструкции без разрешения на строительство?

Администрация выявит объект как самовольную постройку. Вероятно, дело даже не дойдет до суда – придется снести результат реконструктивных работ сразу.